頭頂融資緊箍咒，腳踩增持風(fēng)火輪的地產(chǎn)業(yè)怎么了？

中新經(jīng)緯  2019/09/24

頭頂融資“緊箍咒”，腳踩增持“風(fēng)火輪”，地產(chǎn)行業(yè)怎么了？產(chǎn)業(yè)資本輪番上陣，真金白銀不含糊

企業(yè)頭頂融資的“緊箍咒”，投資者卻腳踩增持的“風(fēng)火輪“，房地產(chǎn)行業(yè)注定要成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

最近兩個(gè)月，房地產(chǎn)金融受到全方位監(jiān)管，樓市資金的“水龍頭”被進(jìn)一步擰緊，這也讓很多投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)高喊看空。不過(guò)，不少的產(chǎn)業(yè)資本、金融資本卻依然對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的投資價(jià)值和發(fā)展前景繼續(xù)信心滿滿，并且公開(kāi)對(duì)相關(guān)標(biāo)的做出了增持的舉動(dòng)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅9月以來(lái)，A股公司就有金融街(000402)、臥龍地產(chǎn)(600173)、香江控股(600162)、濱江集團(tuán)(002244)、廣宇集團(tuán)(002133)等5家地產(chǎn)類(lèi)上市公司發(fā)布了實(shí)控人或其他資本增持的公告，涉及的資金規(guī)模并非小數(shù)目，比如金融街、香江控股的增持涉資分別達(dá)到了7.59億元、5.95億元。

而H股公司中，富力地產(chǎn)(02777)獲摩根大通增持，涉資2081.67萬(wàn)港元；龍湖集團(tuán)(00960)被大股東吳亞軍家族信托(Charm Talent International Limited)增持540.64萬(wàn)港元。

一邊是唱空的“友情“，一邊是唱多的”愛(ài)情“，這是否讓你唱起了“左右為難“？

融資難，地產(chǎn)行業(yè)難免被唱衰

房地產(chǎn)行業(yè)一直是最受投資者關(guān)注的行業(yè)之一。就目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)融資難已是少有爭(zhēng)議的事實(shí)。

5月17日，銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(即“23號(hào)文”)，23號(hào)文針對(duì)房企的一些“曲線”融資方式作出了指示，禁止信托公司向“四證”不全的開(kāi)發(fā)商直接提供融資；或通過(guò)股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購(gòu)劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資；禁止直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地岀讓價(jià)款提供融資等。

最近，這種限制房企融資的趨勢(shì)又出現(xiàn)了進(jìn)一步強(qiáng)化，比如較多信托公司在窗口指導(dǎo)的要求下，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模不能新增，信托公司投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金規(guī)模和比例在7月份后都出現(xiàn)了明顯的下滑。另外，監(jiān)管層還對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也進(jìn)行了限制，規(guī)定余額不能超過(guò)3月底的規(guī)模。

由此可見(jiàn)，房企近來(lái)面臨的融資環(huán)境可謂嚴(yán)峻。對(duì)此，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌曾在8月底的公司業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上用“史無(wú)前例”一詞來(lái)形容嚴(yán)峻之程度。而聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖則干脆表示“房企融資的凜冬已至“。

房地產(chǎn)行業(yè)向來(lái)就是資金密集行業(yè)，在融資端口被極度收緊后，行業(yè)后續(xù)的投資力度大概率出現(xiàn)加速下行是完全可以預(yù)料的，而且這種趨勢(shì)將會(huì)持續(xù)一定的時(shí)間，最終傳導(dǎo)給大部分房企的將會(huì)是致命的結(jié)果。

由于利空非常，房地產(chǎn)行業(yè)也立即出現(xiàn)了投資者“用腳投票“的現(xiàn)象。整個(gè)8月，A股房地產(chǎn)板塊指數(shù)大跌6.08%，跌幅遠(yuǎn)超大盤(pán)，上證指數(shù)當(dāng)月跌幅為1.58%。

不過(guò)，一味唱空是否可取呢？多方資金已醞釀抄底，并付諸行動(dòng)。

慧眼識(shí)珠，金融產(chǎn)業(yè)資本輪番上陣

在行業(yè)利空來(lái)襲時(shí)，總是有一些善于發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)和敢于挖掘價(jià)值的資金存在，這就是市場(chǎng)的最大魅力之一。

從公開(kāi)的信息來(lái)看，不少的產(chǎn)業(yè)資本、金融資本依然對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)表示看好，并用增持行動(dòng)表達(dá)了看法。

9月5日，廣宇集團(tuán)發(fā)布公告表示，該公司實(shí)際控制人王軼磊的一致行動(dòng)人單玲玲于9月4日增持公司股份1385700股，占該公司總股本的0.18%，增持金額為460.75萬(wàn)元。單玲玲表示，自2019年9月4日至2020年3月3日，計(jì)劃合計(jì)增持金額不低于1000萬(wàn)元(含此次的460.75萬(wàn)元)，此次增持是基于對(duì)該公司未來(lái)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的信心、對(duì)該公司價(jià)值和管理團(tuán)隊(duì)的認(rèn)可、對(duì)該公司股票價(jià)值的認(rèn)真分析與合理判斷而作出的決定。

9月9日，金融街發(fā)布公告稱(chēng)，該公司股東長(zhǎng)城人壽保險(xiǎn)股份有限公司于9月6日在二級(jí)市場(chǎng)以大宗交易方式受讓了四家公司所持有的金融街股份，轉(zhuǎn)讓數(shù)量總計(jì)89026229股，占金融街總股本的2.9785%，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為8.53元/股，涉資約7.59億元。

9月11，香江控股發(fā)布公告稱(chēng)，金鷹基金、金元順安擬分別將其持有的1.18億股、1.18億股轉(zhuǎn)讓至該公司控股股東南方香江的股票賬戶，每股轉(zhuǎn)讓價(jià)格為2.52元，南方香江此次合計(jì)受讓的股份總數(shù)為2.36億股，占該公司總股本的6.955%，股份轉(zhuǎn)讓價(jià)款合計(jì)5.95億元。

同一日，濱江集團(tuán)發(fā)布公告表示，實(shí)際控制人、董事長(zhǎng)戚金興于9月10日、11日通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)合計(jì)增持了該公司股票258.48萬(wàn)股，占該公司總股本的0.08%。戚金興不排除進(jìn)一步增持公司股票的可能。

9月16日，臥龍地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司發(fā)布關(guān)于股東權(quán)益變動(dòng)的提示性公告稱(chēng)，浙江龍盛在2019年8月19日至2019年9月16日間通過(guò)上海證券交易所系統(tǒng)以集中競(jìng)價(jià)方式增持股份35055989股，占該公司總股本的5.00%。

在此之前，中國(guó)平安剛完成買(mǎi)入中國(guó)金茂15.2%股份，位居該公司第二大股東。泰康人壽則再次增持保利地產(chǎn)0.97%股權(quán)，將持股比例上升至6.27%。

金融資本、產(chǎn)業(yè)資本輪番增持地產(chǎn)股，表明房地產(chǎn)資產(chǎn)不僅契合資本配置的需要，并且依然具備一定的投資價(jià)值。

長(zhǎng)線有機(jī)會(huì)，地產(chǎn)股投資邏輯值得關(guān)注

地產(chǎn)股的投資機(jī)會(huì)和投資價(jià)值又體現(xiàn)在哪里呢？

首先，從估值方面看，2012年至今，房地產(chǎn)板塊估值的峰值和底部相對(duì)穩(wěn)定，截至9月18日，地產(chǎn)板塊動(dòng)態(tài)PE為7.3倍，比2018年10月18日的底部估值水平(6.9倍動(dòng)態(tài)PE)高6%，已處在近幾年的次低位，一些優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)股顯然已經(jīng)具備長(zhǎng)期配置價(jià)值。

其次，股息國(guó)債利差或持續(xù)走高，又使得地產(chǎn)股的長(zhǎng)線投資價(jià)值更加凸顯，這也是保險(xiǎn)資金鐘情地產(chǎn)股的原因之一。繼2018年7-8月、10月以及2019年初后，地產(chǎn)板塊的股息率再次與10年期國(guó)債收益率基本持平，達(dá)到3.1%。華創(chuàng)證券預(yù)計(jì)，在目前全球流動(dòng)性寬松以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力極大的背景下，后續(xù)10年期國(guó)債收益率繼續(xù)下行趨勢(shì)，而房地產(chǎn)板塊業(yè)績(jī)確定性更強(qiáng)之下股息率將大概率繼續(xù)走高。

尤其值得提及的是，主流房企的分紅比例并不小，數(shù)據(jù)顯示2015-2018年10家主流房企的平均分紅比例為37%，這樣的分紅情況對(duì)于保險(xiǎn)資金和產(chǎn)業(yè)資本等長(zhǎng)線資金顯然具有不可忽視的吸引力。

最后，針對(duì)因政策收緊而導(dǎo)致行業(yè)普遍融資困難的問(wèn)題，分析人士則建議投資者理性分析和區(qū)別對(duì)待?？傮w而言，優(yōu)質(zhì)房企依然是銀行的主要客戶，而對(duì)非標(biāo)融資較為依賴的中小房企顯然對(duì)開(kāi)發(fā)貸收緊等政策逼迫更有壓力，因此，所謂“房企融資難“具有一定的結(jié)構(gòu)性。從這個(gè)角度看，那些具有信用優(yōu)勢(shì)、周轉(zhuǎn)速度和產(chǎn)品影響力的優(yōu)質(zhì)房企依然不愁沒(méi)錢(qián)賺，而對(duì)應(yīng)的公司股票則值得投資者保持關(guān)注。

從另一側(cè)面看，政策端和融資端的邊際收緊，表明房地產(chǎn)行業(yè)必將迎來(lái)新一輪洗牌，其結(jié)果將加速地產(chǎn)公司集中度提升，行業(yè)若出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰、強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面，對(duì)地產(chǎn)板塊估值的提升未嘗也不是一種刺激。