新利率執行，預計后續5年期以上LPR調降空間不會大

證券時報  2019/10/09

商業性個人住房貸款利率“換錨”昨日正式落地，即日起新簽訂的房貸合同中的利率定價基準，從貸款基準利率切換為貸款市場報價利率(LPR)。新發放的房貸利率會受到LPR、各地因城施策確定的加點下限、銀行加點三方面因素影響。

個人房貸的變動事關千萬家購房者的錢袋子，也是銀行重要的優質資產組成。根據央行公布的數據，截至今年二季度末，個人住房貸款余額近28萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的比重近20%。雖然貸款利率并軌對各類貸款一視同仁，但房貸利率的調整仍有著不同于企業貸款的特殊性和敏感性。

一方面，房貸利率調整波及的影響面更廣，不僅影響著利息支出，也牽動著社會對房地產市場的預期；另一方面，當前在推進貸款利率并軌的市場化改革過程中，房貸領域也需要執行“房住不炒”的政策。如何保障深化利率市場化改革的同時，又讓實際利率保持平穩且滿足房地產政策調控的剛性需求，考驗著政策制定者的智慧。

從房貸利率新政落地的首日情況看，定價基準的切換平穩有序，對社會公眾的實際影響微乎其微。對普通貸款申請者而言，選擇在10月8日前簽訂房貸合同，還是10月8日后簽訂，短期內貸款實際利率并無顯著變化，這主要得益于各地因城施策確定LPR加點幅度，有效保障了改革前后房貸實際利率的基本持平。如根據媒體報道，上海地區確定的首套房貸利率為在LPR基礎上減20個基點，實際利率與此前的基準利率九五折相當。改革初期保持房貸實際利率的基本不變，既利于利率并軌改革的平穩推進，也利于穩定樓市預期，延續“房住不炒”的政策調控基調。

往后看，由于新發放的房貸利率主要與5年期以上LPR掛鉤，LPR每月報價一次，考慮到銀行中長期負債成本降幅有限，以及穩定房貸利率的需要，預計后續5年期以上LPR調降空間不大。這不僅有利于新發放房貸的實際利率保持穩定，也為后續存量房貸合同切換定價基準做好鋪墊。金融領域的改革最終會影響到每個人的錢袋子，因此改革的過程中更需要力求平穩，盡可能減少短期內因改革帶來的對普羅大眾的沖擊，相信后續不論是5年期LPR報價的變動，還是存量房貸定價基準的切換，都將以潤物細無聲的方式推進貸款利率的并軌。