在樓市調控下，土地市場明顯退燒，底價成交成主流

第一財經  2019/10/15

在嚴格的樓市調控之下，樓市正保持平穩健康發展的態勢，土地市場的溢價率也持續走低。

中原地產研究中心13日的統計數據顯示：十一后首周全國土地市場明顯降溫。按照熱點地塊前50宗情況計算，共有31宗、占比高達62%的地塊是底價成交，而此前9月為40%左右。

數據顯示，地價最高的50宗地中，溢價率超過50%的地塊只有1宗，溢價率超過10%的只有11宗，均是年內最低記錄。整體看，全國土地市場的降溫現象已經明顯出現。

其中，南京市土地部門于10月10日掛牌出讓了河西、棲霞、玄武、南部新城等主城區域的8幅地塊，為市場供應40.92萬方土地。8幅地塊的總起拍價為85.33億元，最終土地均順利出讓，共攬金88.63億元。其中有5幅地塊均以底價成交。

作為曾經的樓市“二線四小龍”之一，今年上半年南京的土地市場一度十分火熱。比如，在4月最后一天(4月30日)，南京市國土局一舉掛出8幅地塊，成為今年以來單日出讓地塊最多的一天，共吸引70多家房企參拍。8幅地塊也全部出讓，當日攬金76億元，其中6塊宅地全部達到最高限價，進入競自持階段。

今年7月3日，南京下半年的首場土拍順利舉行。其中，南部新城G32地塊經過129輪報價，被金茂地產以51.5億元競得，樓面地價達到了29705元/平方米。

但僅僅過了三個多月后，南京土地市場的涼意就如此明顯。這也是近期以來土地市場的一個縮影。

在上半年高溢價地塊頻出的蘇州，10月10日蘇州高新區出讓7宗土地，其中3宗商住用地、4宗零售商業和餐飲旅館用地，最終成交總價20.62億元，其中不乏底價成交地塊。此外，10月8日，寧波江北區的1宗商住地，以起價22.09億元被華潤置地旗下公司競得；10月9日，河南鄭州出讓3宗住宅用地，均以底價收場，分別被保利和融創競得。

上海易居房地產研究院數據顯示，2019年1-9 月份，重點監測的全國100個城市宅地成交面積為44166萬平方米，同比增長7.5%，增速相比 1-8月9.2%的數值有明顯收窄。其中，64 個三四線城市宅地成交面積為16294萬平方米，同比下降 7.9%，該數據相比1-8月7.1%的降幅略有擴大。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，從土地市場看，2019年上半年明顯出現了小陽春，從4月開始，一二線城市連續小陽春升溫，土地單月成交金額均在3000億以上，溢價率也保持在20%左右。但從7月份開始，連續出臺的收緊信托與海外融資政策，均對房地產拿地政策造成了一定影響，熱點土地溢價率出現了明顯下調。

他說，在四季度收緊的預期下，房企年末資金鏈吃緊，熱點城市的土地溢價率也明顯走低，如果嚴厲的調控政策持續，后續土地市場溢價率有望繼續走低，流標的可能性也會增加。