動態(tài)差異化報價 房貸利率因人而異 多采用新版合同

中國證券報  2019/10/23

記者21日走訪多家銀行網(wǎng)點了解到，目前北京地區(qū)房貸利率沒有發(fā)生變化。另外，大部分銀行的個人住房貸款合同都進行了修訂。業(yè)內(nèi)人士表示，未來銀行會根據(jù)購房者的資質(zhì)情況確定基點數(shù)值，每筆房貸利率可能都會有區(qū)別。

大部分銀行采用新版合同

記者了解到，隨著貸款利率“換錨”工作推進，當前大部分銀行的住房貸款合同都采用了新版合同。某銀行新版合同顯示，貸款利率以貸款放款日前一日的貸款市場報價利率(LPR)為參考標準，其中1年(含)以內(nèi)貸款定價參考標準為1年期LPR，1年期以上貸款定價參考標準為5年期以上LPR。

該銀行客戶經(jīng)理向中國證券報記者解釋，目前客戶貸款仍可以選擇兩種方式確定利率調(diào)整方式：一是選擇固定利率，貸款期內(nèi)利率保持不變；二是選擇浮動利率。

綜合考慮進行報價

央行公告顯示，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。

某股份行人士告訴中國證券報記者，對于每筆貸款，銀行都會根據(jù)購房者的資質(zhì)情況確定基點數(shù)值，所謂資質(zhì)是指購房者的風險狀況和征信問題，資質(zhì)好的購房者可能會按最低基點下限執(zhí)行，資質(zhì)不好的可能會提高基點數(shù)值，具體增加多少個基點數(shù)值，目前沒有明確標準。

此前舊的資質(zhì)情況主要影響購房者的首付比例，不影響房貸利率。新政策下的首套房和二套房的房貸利率下限，具體執(zhí)行標準會根據(jù)市場情況以及綜合考慮客戶的信用情況、抵押擔保方式、期限、利率浮動方式和類型等進行動態(tài)的差異化報價。

廣發(fā)銀行上海私人銀行相關(guān)人士建議，個人未來購房時盡量選擇“公積金+商業(yè)混合貸款”模式。目前，公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。公積金組合貸款中的商業(yè)性個人住房貸款參照LPR定價，公積金貸款仍按照原公積金貸款利率政策執(zhí)行。這樣的組合利率更低，而且整體利率波動小，長期利率風險更低。

對銀行影響不一

談及LPR對銀行貸款定價的影響，有銀行業(yè)分析師表示，對于已建立貸款定價模型的大型銀行而言，新LPR機制并未對其擬執(zhí)行利率制定產(chǎn)生太大改變。貸款的定價還是依據(jù)資金成本、運營成本、風險成本等來核算內(nèi)部成本，有的銀行將此保本價格也稱作內(nèi)部LPR。

此前，工商銀行半年度業(yè)績會上，工行行長谷澍表示，央行推廣使用LPR對工商銀行而言影響有限。從2013年LPR集中報價和發(fā)布機制啟動開始，工商銀行就在行內(nèi)推動，具有實踐經(jīng)驗。此外，決定工行凈息差水平的不是和客戶的談判，而是按照風險定價的原則定價。

不過，對于中小銀行而言影響可能較大。安永會計師事務(wù)所認為，中小銀行由于內(nèi)部成本較高，在貸款定價過程中更易受客戶議價及同業(yè)競爭影響。面對市場環(huán)境的不確定性，要修煉好內(nèi)功，制定外部定價管理的戰(zhàn)略與策略，設(shè)計反映真實成本的定價模型與參數(shù)，識別并計量優(yōu)質(zhì)客戶綜合貢獻，革新定價審批模式與流程，持續(xù)完善定價的監(jiān)測與評價。