樓市調控新邏輯：供給側改革下地產與經濟協同發展

每日經濟新聞  2019/10/30

近期，樓市調控政策出現了一些變化，比如天津、南京、長沙、河北燕郊、三亞等地或局部區域，都針對人才購房，松綁了限購。

但隨后三亞、長沙、燕郊三地“放松限購的傳聞”均被官方否認。與此同時，近期深圳房地產市場在供給側“放大招”，繼6月24日出讓5宗地之后，11月底深圳又將出讓7宗地塊；而近期海南省公布的《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案》，則在全省(除三沙外)取消落戶限制。

在“房住不炒”漸進落地，國家強調“不以房地產作為短期刺激經濟的手段”的基調下，如何看待各地林林總總的政策變化呢？

客觀地講，盡管今年以來整體經濟承壓，但地產調控也并未放松，甚至有所趨嚴，逆周期調控似與地產調控呈“脫鉤”之勢，表現了管理層對于房地產下滑容忍度的上升，對資源過度流入地產，導致實體經濟疲軟、民生福利受損、系統性風險上升等方面的擔憂。所以，不管是吸引人才，還是區域規劃，任何借機松綁調控，給市場傳達政府“救市”信號的政策扭曲，都是要被糾正的。因此，就有了收回“退出限售”的政策；三亞、長沙、燕郊“放松限購傳聞”被官方否認。

雖然房地產不作為短期刺激經濟的手段，但基于高位運行、龐大體量的行業現狀，地產如果下行太快，也將對各方面造成比較大的沖擊。龐大體量的地產要實現“軟著陸”，這就有了“穩地價、穩房價、穩預期”的調控基調。也就是，中短期看，地產調控既不是刺激，也不是打壓，而是穩定，即尊重行業運行規律，探索行業與人口、產業、城市協調和平穩發展新機制。

從目前來看，房地產運行最大的特征，就是區域分化。從全國來看，開發投資累積增速連續保持2位數增幅(1-8月和1~9月均為10.5%)，銷售累積增速跌幅收窄，單月同比增速連續三個月為正。但是，市場區域分化較為嚴重，地產屬地化的情況下，對地方經濟影響完全不同。比如，1~9月份東部地區商品房銷售面積同比下降2.9%。

同樣是東部地區，以筆者所在的大灣區為例，核心城市廣州和深圳，受益于規劃利好、利率穩定、人口流入、房價管控，商品房市場相對平穩。但是，大灣區其他7個城市，則呈現出前期快速回升后的下行期。根據筆者的調研，這其中既有前期需求過快釋放后的慣性回落，也有短期需求“接續不上”的問題。

除了城市間的分化外，城市內部的分化也特別明顯。比如，今年6月南京高淳傳出放松限購、10月六合傳出放松限購。不過，高淳、六合等距離主城區很遠，本質上是三四線城市，以導入人口，政策有所調整也在情理之中。

總的來說，各個城市樓市、人口、產業的基本面，都是很清晰的。樓市政策調整，到底是刺激樓市、再次啟動“去庫存”，還是基于行業自身運行規律，基于人口、產業、城市協同發展，政策動機一目了然。所以，那些松綁政策被叫停的城市，那多半是給市場傳達了刺激樓市、依賴樓市的不良信號，甚至是基于短期經濟增長的訴求、財政收入下滑的擔憂，單維度地刺激地產，并沒有將地產與人口、產業、城市長遠發展結合起來，夯實地產的真實需求。

今年以來，深圳住宅供地開始放量，先是6月24日一次性出讓5宗地，11月底還要出讓7宗地。事實上，今年以來一線城市都增加了宅地供應。

據克爾瑞統計，今年上半年一線城市宅地供應面積增長20%，而過去幾年，一線城市供地基本呈現縮量態勢。而且，近年來一線城市所有地產調控政策，都指向需求端緊縮。問題是，目前京滬人口基數大，廣深人口明顯增加，每年常住人口增長40萬~50萬，再加上區域規劃利好不斷，潛在的購房需求也很大。因此，必須要未雨綢繆，提前在供應端做文章。考慮到從供地到供房的周期，加上要引導預期，調控要轉向供給側。除了增加供地外，住房供應結構也要調整，比如深圳公共住房供給占比高達60%。

再比如，目前北京共有產權住房、限競房已成為供應主體；“十三五”期間，上海新增住房供應170萬套，租賃住房占比超過60%；近期，《廣州市共有產權保障性住房管理辦法》開始征求意見。毫無疑問，從一線城市開始，住房全面回歸居住屬性，供應開始向中低收入和外來人口傾斜。目的是什么？就是在城市化“下半場”，讓新就業大學生、外來人口新市民能夠以較低的成本在城市扎根、融入城市。

因此，未來不管是商品住房，還是非商品住房，包括一線城市在內的熱點城市，都會呈現高位運行的態勢，但并應該不會出現房價上漲。

同時，類似北上廣深等一線城市，類似于粵港澳大灣區、長三角都市圈、京津冀協同發展區等這樣的新“增長極”、新興產業集聚區、增量人口導入區，增加供地、供房是有效的(有效需求)，不僅不會導致“去庫存”壓力，反而能夠以供應來引導和平抑市場需求和預期，有利于整個區域房地產市場的穩定。

未來，如果大灣區、長三角都市圈、京津冀城市群、中部城市群(武漢、鄭州、長沙等)、成渝等西部城市群等幾個重點區域的房地產穩定了，全國樓市也就穩定了，它們是“穩地價、穩房價、穩預期”的壓艙石。