沖動買房之后退房退款很是艱難，買房出手仍需謹慎

山西晚報  2019/11/01

片區發展蒸蒸日上、樓價穩漲不降、特惠房數量有限、優質戶型難得一見、搶房業主多如牛毛……無論剛需置業族還是隨機看房者，面對優勢疊加的項目、售樓處緊張又熱情的氛圍，難免會沖動，付款入手買房。

作為特殊商品，采用預售制銷售的房子很難像百貨零售品一樣實現退換貨、擁有商家廠家承諾的三包服務。購房的一時沖動，業主所付出少則2萬元的定金，多則高達數百萬元的總房款。然而，只要業主交錢定房選房，無論是何原因再想退房退款，卻會難如登天。對此，業內人士表示，置業者在買房前還是要多方對比，謹慎交付定金。

無法貸款　退定金成難題

如何鎖定房源，置業顧問頻頻給不具備購房資格的劉先生支招。但是折騰了五個多月，劉先生既沒買成房子，定金也退不出來，急得全家四處托人擺平這件棘手的事兒。

2019年春季，在身邊朋友的鼓動下，省城太原劉帥先生頻頻去晉中市看房。相比太原14000元、15000元的樓價，萬元出頭即可在晉中市中心城區選套配套不錯的高端住宅。“因為有太原項目作比對，晉中市名企開發的大盤非常有誘惑力。”參觀過多家樓盤之后，劉先生鎖定了一家名企樓盤。按照置業顧問所說，晉中的項目不限購，車程距太原龍城大街也僅15分鐘，樓盤內超過三分之一的客戶來自太原。

交過2萬定金之后，劉先生得到置業通知，稱其愛人存在金融不良信用記錄，不能貸款，劉先生要么付全款，要么更換親朋名字。不想錯失良機的劉先生只好求助于哥嫂，以哥哥的名義買房。劉先生的哥哥辦理完更名手續之后，全家等待辦理貸款付首付。

然而，令人沒想到的是，劉先生的哥嫂在太原購房貸款超過兩套，按照央行認貸不認房的政策，劉先生的哥哥也不能辦理房貸。接到通知的劉先生買房欲望開始動搖，但置業顧問又給劉先生支了一招，稱等有其他客戶看中這套房子，辦了更名交了定金，再將定金退給劉先生即可。

今年9月，置業顧問致電劉先生稱，因為他沒有交首付，集團對這套房子“踏定”，劉先生要么全款付款，要么再找一位可以辦貸款的親朋繼續接盤。而對于劉先生想退房的要求，置業卻稱2萬元的定金不給退。

“本來買房意愿很強烈，但是辦不了貸款，就不能買了。可在置業顧問的不斷引導下，結果變成了退不了房，也退不了定金。”劉先生不甘心就這么算了，依然在退房退款的路上奔波著。

無獨有偶，兩年前在省城某承諾無理由退房品牌樓盤購房的王女士也深深地領教了退房退款之難。王女士交了首付之后，家中出現變故，急需辦理退房，騰出一筆巨款。當初買房時，售樓處要求業主交了定金一周之內，必須交齊首付，否則房子賣給別人還不給退定金。

但到了退房的時候，王女士在提交退房申請之后近一年才拿到50多萬元的退款，其間她向樓盤及對接人員催過無數次，得到的答復是正在走流程。等王女士拿到退款，家中等著救急的事兒已過去好一陣。王女士稱，退款過程特別不爽，開發商的強勢和單方話語權讓她無可奈何，業主除了等就是等，什么也做不了，所謂的向客服投訴、向政府相關部門反映情況都是徒勞。

退房退款　業內最抵觸業務

“房企營銷口所有成員的收入都與業績掛鉤，賣了房的人發獎金，賣不了房的被淘汰，賣了房有退房的被扣錢。”多位從事地產營銷策劃的資深人士告訴山西晚報記者，營銷團隊的獎罰制度不僅針對售樓處置業顧問，還波及到案場經理、品牌策劃、代理公司、營銷經理、營銷副總等。一個項目的營銷團隊沒完成銷售任務，公司分管營銷的副總都得另謀出路，要么整個房企或樓盤都會因為沒有進賬，財務周轉不良，可能黃掉爛尾。

記者希望通過與置業顧問的溝通，了解退款難的種種原因。但在長達兩周的采訪期間，沒有一位置業顧問愿將自己著手的退房故事分享。

“做樓盤銷售的最忌諱說退房，哪怕客戶退房的原因與銷售置業無關，這是職業恥辱。”一位地產銷售策劃告訴山西晚報記者，以他們的樓盤為例，置業顧問賣出去的房子如果要退房，他會被扣除500元獎金；如果這位置業顧問單月退房客戶不止一個，將會扣掉他當月所有銷售提成；若連續多月都有退房客戶，那他一定會被辭退。而且這個辭退原因一旦在行業內傳開，只怕他再也沒法做樓盤銷售了。“這就是運氣、磁場、風水不對，銷售團隊的掃把星啊。就像所有零售百貨業，很在意每日是否早早開張。當然，銷冠會成為眾多樓盤搶爭的人才。”

除了置業顧問會被扣獎金之外，其所在的銷售小組、案場經理都會被扣錢被牽連。在銷售管理層看來，置業顧問不斷接到客戶的退定，說明他的業務能力有問題，不能勝任工作。個別的退房還好說，銷售團隊一旦對客戶退房要求有所寬容，影響的就是項目和企業的業績和士氣。

按照業內所說，上文提到的劉先生退房退款的波折，終究是置業顧問不愿被罰獎金，才不斷主動給劉先生出招鎖定房源，直到現在仍在逼著劉先生全款買房或者更名辦理貸款。可對被求當接盤俠的人來說，不但要日后催要幾十萬元或者上百萬元的貸款支付，還涉及家庭的購房貸款記錄、金融信用記錄，哪肯隨意出手相助？

劉先生和王女士為了退房退款四處托熟人，期待通過找到房企高管來解決這個問題，“高管的答復是款已到了集團，退款得經過集團高層審批。這個審批到底走哪些流程、地方公司提還是沒有提，批到何種程度，業主不得而知。”劉先生和王女士感慨，買房前置業顧問熱情似火、滔滔不絕，退房就是愛搭不理、這也不知那也不知。

業內人士稱，首先，簽約和回款是樓盤銷售團隊每個月的指標，退房退款會影響回款目標的達成。第二就是實際經辦過程中，業主要準備退款資料、寫明充分理由，而業主無法貸款、被限購、湊不齊首付等原因，銷售完全可以在付定金之前確認為無效客戶。第三就是退房需要重新經過銷售解鎖、后臺確認、財務退款這三個環節審批，如果涉及到第三方渠道銷售，退款過程也得經過第三方的高層審批簽字，各方已經獲得的傭金得如數退還。有些公司退款審批要求走繁復的電子流程，過程非常漫長。本來就是銷售的“錯”，底層也不好向上級追問。

總而言之，退房對于銷售及營銷全體人員是出力耗時還有巨額經濟損失的工作，更是評判銷售員及銷售團隊業務能力的考核點。退房業主即便找到高層，面對繁雜的工作排期，對退房高管也是最不想完成的工作。

合情退房　同樣阻力重重

記者調查了解到，在眼下樓市走熱、樓價不斷走高的情況下，業主退房退款略好辦理一些。

業主以原價辦理退房之后，銷售團隊將房子銷售解鎖，即可加價高價出讓，按照銷售額比例提傭金的置業顧問和銷售團隊，還能多掙點傭金或獎金。而在淡市、樓價處于下行通道之時，業主所退的房子就會砸到銷售團隊手中，再找下家難上加難。銷售團隊更擔心，一戶退房可能會引發業主大規模退房，這對企業的良性運作和品牌美譽極具殺傷力。

“所以，營銷或銷售團隊賣房是大張旗鼓，退房卻是悄悄咪咪。”業內人士張先生稱，即便在樓市走熱的情形下，業主辦退房也是在定金剛交一兩天之內。這筆費用，尚未算做應收款，核算到公司、集團財務報表之內，銷售團隊尚有短暫、小范圍的管理協調能力。然而，無論是定金或是首付一旦核算到應收款，交付到公司或集團財務中，就很難辦理退房退款。如果銷售業績已按比例核算成獎金分配給銷售團隊個人，業主再辦退房退款更是不太可能。

某名企策劃王經理告訴山西晚報記者，房企強勢嚴控退房退款、不接受更名，除了推進項目良性運作之外，也是為了防止內部人在旺市炒房、淡市退房，做亂市場價格。“一個爛盤的原因有很多種，但是價格混亂、銷售周期長、銷售團隊不穩定是普遍特征。相反一個好盤一定為價格穩步攀高、銷售蓄客期短、銷售團隊穩定。”這位王姓經理稱，從法律的角度，也不支持業主退房。

記者咨詢了省城資深房產律師，根據法律規定，不支持業主退定金，因為購房業主占據了銷售資源，卻不買房，房企二次銷售會在回款、時機上面臨風險。但有些房子辦理退房，房企必須無條件辦理退款。結合太原樓市實情，山西晚報記者分析了一下這些退房情況，可謂各個理由充分，但操作可行性卻極低。

比如，“開發商交房超過合同約定延遲期限”“開發商證件不全，買賣合同無效”“建筑質量嚴重不合格，導致房子出現重大質量問題”“購房者不知情的情況下，開發商變更了房屋戶型設計、朝向、格局、面積大小超出了3%范圍”“由于開發商原因，導致房產證（產權證）未辦理”等。但開發商短期內給業主退房退款，前提是其手上有巨額現金流、認同自身問題、同時愿意給業主退款。

事實上，由上述理由構成的退房事件，在太原無一例外地全部出現過，結果多是以業主與房企先展開漫長的口水戰，要么業主忍了沒了下文，要么進入更加繁復漫長的起訴、取證、開庭、判決等司法程序。業主發現問題、提出退房，能在一個月內收到全額退款的案例可謂鳳毛麟角。

“出現上述問題的樓盤多是中小房企項目，他們自身財務緊張，怎么可能業主說退房就馬上退出錢來？”業內人士稱，品牌房企為了規避上述問題，整個開發流程、質量監管相對靠譜。即便如此，在遇到問題時，也會想辦法拖一拖，不肯輕易退房。

以延遲交房為例，房企會不斷給施工方加壓力，許多房子未達到理想交房條件就強行交房，引發交房后更強烈的業主集體維權事件。尤其是園林綠化、樓道、地下室、車庫等公共空間的用材規格、交付標準和時間，品牌房企也不會將逐個細節明確到合同中，造成業主感覺交房不合格卻找不到合同中的明確依據，吃了啞巴虧式的受騙感覺，讓人痛徹心扉。

多位資深營銷人士表示，置業者在買房前還是要多方對比，謹慎交定金。尤其在付款前，一定要到相關渠道核查自家的購房貸款記錄、金融信用情況，家庭內部處理好付款相關事宜。置業顧問對業主家中的資產及債務情況及家庭成員關系并不了解，為業主能提供的可購房信息有限。按照業界慣例，業主定房之后，家中出現的任何矛盾問題和置業顧問無關，業主不交首付、不付尾款即視為單方違約。