下半年房企資金明顯收緊 主要城市土地流拍近700宗

第一財(cái)經(jīng)  2019/11/29

在資金鏈趨緊、年底銷售壓力較大的情況下，土地市場(chǎng)傳來陣陣寒意。

11月26日、27日兩天，武漢原計(jì)劃有十宗地塊掛牌出讓，但總價(jià)最高的硚口宗關(guān)地塊因故延期出讓，另有兩宗流拍，包括武漢首宗預(yù)出讓的漢口濱江商務(wù)區(qū)地塊。這兩天正常成交的7宗地塊中，底價(jià)成交的占了6宗。

11月22日，鄭州市鄭東新區(qū)原本計(jì)劃拍賣的3宗地塊，有兩宗中止出讓，鄭政東出[2019]12號(hào)北龍湖1宗住宅用地按計(jì)劃掛牌拍賣，但最終流拍。

不僅是二線城市如此，一線城市如廣深，近來也不乏流拍案例。11月22日，深圳以掛牌方式公開出讓6宗居住用地的使用權(quán)，掛牌起始總價(jià)近132億元，最高限制總價(jià)191億元。坪山坑梓地塊由于競買前無人報(bào)名遭“流拍”，在寸土寸金的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，非常罕見。

此前10月24日，中海以底價(jià)50.96億元競得廣州海珠區(qū)大干圍西側(cè)地塊，樓面價(jià)34628元/平方米。但原本計(jì)劃同場(chǎng)出讓的另外5宗土地在開賣之前均宣布終止出讓，其中不乏位置不錯(cuò)的住宅用地。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：相比上半年，下半年房企的資金情況明顯收緊，下半年以來，截至11月27日，全國主要城市的住宅土地流標(biāo)已經(jīng)達(dá)到了696宗。而且預(yù)計(jì)在慣例資金鏈最緊張的12月，很可能數(shù)據(jù)還有明顯增加。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，在各種政策影響下，今年下半年，房企的資金鏈?zhǔn)站o明顯出現(xiàn)。7月份開始，連續(xù)出臺(tái)的信托與海外融資政策收緊，均對(duì)房地產(chǎn)拿地政策造成了明顯影響，熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率出現(xiàn)了下調(diào)。

張大偉說，目前拿地的企業(yè)之間分化也明顯加劇，數(shù)據(jù)顯示，部分中小房企出現(xiàn)了明顯的資金壓力，逐漸離開了土地招拍掛市場(chǎng)。另外，企業(yè)之間通過股權(quán)拿地的比例也明顯增加。

與此同時(shí)，年末市場(chǎng)不振，銷售端口的壓力進(jìn)一步增加，很多企業(yè)內(nèi)部制定的銷售計(jì)劃沒有完成，沒有足夠的回款和現(xiàn)金流，也導(dǎo)致很多企業(yè)沒錢大舉拿地。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，進(jìn)入第四季度，房企重心會(huì)更多強(qiáng)調(diào)銷售數(shù)據(jù)的改善、現(xiàn)金流的改善和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的改善，投資端的表現(xiàn)就相對(duì)放緩。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，流拍的增多，也與四季度地方土地供應(yīng)的大幅增加有關(guān)。各地為了完成年度供地目標(biāo)，集中供應(yīng)增多，對(duì)開發(fā)商來說，可選擇的面更多，房企也會(huì)認(rèn)真挑選性價(jià)比比較高的地塊。

廣州一家大型開發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展部人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，現(xiàn)在很多土地定價(jià)還是偏高，尤其是有些土地的限制條件太嚴(yán)苛，這也影響了開發(fā)商拿地的積極性。

以武漢為例，因故延至12月24日揭牌的編號(hào)為P(2019)153號(hào)地塊要求比較苛刻。它是以公共交通樞紐為核心的城市更新建設(shè)項(xiàng)目，地塊內(nèi)公共建設(shè)和住宅部分須同步開工、同步建設(shè)；土地競得人須自持不低于30%的商業(yè)商務(wù)建筑面積，且該部分在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后10年內(nèi)不得整體或分割轉(zhuǎn)讓、銷售。

在深圳，11月22日的參拍地塊全部限商品房銷售均價(jià)，部分所定均價(jià)甚至低于周邊二手房水平。其中，流拍的G14313-8018號(hào)宗地位于坪山區(qū)坑梓街道，土地面積49211.16平方米，建筑面積為22.14萬平方米。該地塊起價(jià)23.85億元，最高限制地價(jià)34.58億元，競買保證金約11.93億元，普通商品住房入市最高均價(jià)為30450元/平方米，且只能建設(shè)建筑面積低于90平方米的戶型。

嚴(yán)躍進(jìn)說，現(xiàn)在部分土地拍賣條件比較苛刻，由于土地限價(jià)等原因，再加上選擇機(jī)會(huì)比較多，因此企業(yè)拿地還是會(huì)比較謹(jǐn)慎，導(dǎo)致部分土地可能出現(xiàn)流拍。