政治局會議未提地產是何信號？樓市不支持調控放松

第一財經  2019/12/11

中共中央政治局12月6日召開會議，分析研究2020年經濟工作。此次會議未提及房地產相關內容，這透露了什么信號？

從2017年7月24日至2019年12月6日，以經濟為主要議題的中央政治局會議已經召開了九次，這期間，有六次會議對房地產市場作出了重要表述。而2018年10月31日，2018年12月13日以及2019年12月6日的三次會議未提及房地產。

從今年來看，2019年4月與7月召開的政治局會議均強調了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，7月份的會議甚至強調了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

結合房地產市場走勢看，上述表述均有較強的針對性。

2019年一季度，由于政策放松的預期以及資金面的實際寬松、信貸利率的實際下行，一些城市的房地產市場呈現出升溫狀態，樓市“小陽春”起量，熱點城市搶地風潮再起。

這種背景下，中央政治局4月19日召開會議提及房住不炒，定下樓市調控基調之后，后續部委和地方政府的調控政策也隨之而至。

此后國內樓市走勢逐漸趨于平穩。從數據上看，今年1～6月份，全國商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%。其中，住宅銷售面積下降1.0%。商品房銷售額70698億元，增長5.6%。

考慮到2018年的基數較高，即便今年上半年全國商品房銷售面積同比有所下降，但依然也處于歷史較高水平上。

此外，今年上半年商品房銷售額70698億元，增長5.6%。銷售面積下降而銷售額還在增長，說明國內商品房均價還在上漲，此時更不宜放松房地產調控力度。

不過，縱觀過往房地產調控政策調整的動因，一方面是出于房地產行業本身的演變，另一方面也要考慮整體經濟的發展態勢。

今年7月30日，中央政治局召開會議指出，當前我國經濟發展面臨新的風險挑戰，國內經濟下行壓力加大，必須增強憂患意識，把握長期大勢，抓住主要矛盾，善于化危為機，辦好自己的事。

一些地方經濟發展壓力加大，是否需要再度刺激房地產，以拉動經濟增長？這種討論一度成為當時業界熱點。

7月份的政治局會議則對此給出了較為明確的信號：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，這一定調將直接影響到房地產政策的演變。從過往實踐來看，此前一些地方單純因為經濟下行壓力大而直接松綁樓市，往往會造成當地樓市波動加劇，這種房地產市場的大起大落對當地經濟的長期發展未必有利。

今年9月16日，在國新辦發布會上，海南省省長沈曉明表示，相當長一段時間以來，海南的房地產占到投資和稅收各50%左右，經濟對房地產的依賴很大。但是房地產需要用土地，房地產會帶來環境負荷的增加，而海南的土地資源越來越少，環境負荷也是有“天花板”的。因此，經濟發展靠房地產是不可持續的。海南省委、省政府以壯士斷腕的決心減少經濟對房地產的依賴。

減少經濟對房地產依賴，不用房地產來短期刺激經濟，對地方政府而言，并不意味著不要發展房地產業，更不意味著其會對房地產業的發展作壁上觀。房地產行業本身上接金融，下連建材等實體行業，其體量之大，哪一級的地方政府都不會忽視這個行業的風吹草動。

此外，從中央而言，穩定才是對房地產業的最大目標，這也是對地方政府的最終考核指標。今年全國兩會之后，國務院副總理韓正到住房和城鄉建設部調研時指出，要緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，夯實城市主體責任，落實好省級政府監控和指導責任，堅決防范化解房地產市場風險。

如何實現房地產市場的“三穩”目標，中央也劃出了總體方案：堅持一城一策、因城施策，從各地實際情況出發，有什么問題，就解決什么問題，穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案試點，做好實施過程中的評估和跟蹤。

在這個原則之下，房地產政策是否需要進行調整，就要看當地房地產市場實際出現了什么問題，過熱就要收緊，過冷則需放松，市場如若平穩則政策也需保持穩定，這些調整本是樓市調控的應有之義，也是中央賦予地方的職權所在。

但地方如若調整房地產調控政策，仍要把握時機和尺度，否則造成市場大幅波動，顯然會背離“三穩”的目標，被中央叫停的可能性將會很大。

從數據來看，全國樓市走勢較為平穩，2019年1—10月份，全國房地產開發投資109603億元，同比增長10.3%；商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%。

這種情況下，尚沒有對房地產調控政策進行方向性調整的基礎和必要，總體仍要以穩為主。12月份的政治局會議只字不提房地產，也說明這個行業本身目前沒有大幅調整政策的需求，也就是說，整個房地產調控政策沒有轉向的訴求。

此外，政治局會議研究議題較為宏觀，對具體行業沒有涉及也屬正常。2018年12月份的政治局會議也并未提及房地產，輿論一度猜測樓市調控政策將要放松。

但隨后召開的2018年中央經濟工作會議則再度重申：要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

2019年的中央經濟工作會議也即將召開，屆時樓市政策或將更為明了。