破解高空置率和租房難困局，能寄望“商改租”嗎？

證券時報  2020/01/13

近日，深圳“商改租（住）”引起熱議。對于存量商業和辦公用房改為租賃住房，媒體和業內舉雙手贊成，這也在情理之中。試想，一邊是商業和寫字樓空置率居高不下，一邊卻是租賃需求嗷嗷待哺。對于深圳這個寸土寸金的城市來說，空間資源“錯配”到這個程度，不糾偏實在是說不過去。不過，這個政策確實是老調重彈，2016年國家啟動“租購并舉”戰略后，就多次提出，低效閑置的商業辦公可改為租賃住房；剛剛過去的2019年12月，住建部等六部委發文要求，要制定閑置商業辦公用房、工業廠房等非住宅改造為租賃住房的政策。

可見，“商改租”推進得不太理想。筆者看到的是，除少量年代久遠、功能殘缺的老舊商辦，由長租公寓、“二房東”整租后改成租賃公寓外，大量商辦閑置低效與新市民“租房難”并存，這個無奈的現實不得不接受。過去十幾年，互聯網、金融、地產、智能科技等高溢價行業蓬勃興起，并帶旺了一批寄生于這些行業的中介服務，比如咨詢、法律、會計、設計、信息等，它們是商辦的消費大戶。即便因行業沉浮、企業興衰，寫字樓入駐的商家時有更新，但冬去春來，這只是周期性的，“鐵打的商鋪、流水的商家”，不變的是商辦市場的紅火。

但時下，這幾個行業的紅利或觸頂回落，或遭遇瓶頸，寄生于這些行業的成千上萬的中介也一損俱損。但是，不像制造業縮減產能一樣，寫字樓無法根據市場需求，動態調整面市規模，就導致了居高不下的空置率。據戴德梁行數據，2019年深圳寫字樓空置率同比上漲6.33個百分點至22.04%，寶安中心片區和前海合作區的空置率分別高達40%和70%。嚴峻的是，源源不斷的供應還在路上，目前，前海未來5年還有近400萬平方米寫字樓入市，占全市供應量的43%，前海三大“地主”招商、中集和深國際，還有800萬平米潛在供應要入市。

前海是地方CBD泡沫、地產泡沫的縮影。國外CBD要打造幾十年，我們是“幾十年太久、只爭朝夕”，恨不得一夜之間躋身全球金融中心。前海這樣想，深圳的四大總部基地，都這樣想；深圳這樣想，珠海（橫琴）、廣州（南沙、珠江新城），也都這樣想。相距不過100公里，居然要打造3個世界級的CBD。可想而知，宏偉的規劃給海量供應打雞血；資金下注給一波高過一波的價格打雞血。供應遠不止此，全球制造業基地遺留下來的幾千個工業區，在寫字樓高溢價的誘惑下，在現代服務業主導的規劃下，都開始向“類辦公”（M0等產業研發）轉型。

客觀來講，高房價對新市民不公平，特別是深圳這種人口吸附能力極強，住房供應卻難以在1997平方公里的狹小空間內騰挪的城市。根據諸葛找房的《全國重點50城租金收入比調查研究報告》，2019年上半年，上海、深圳整租一居室租金收入比分別為82.5%和78.1%。即使選擇合租，北上深的租金收入比普遍在30%以上，“買不起，也租不起”。現在，深圳很多片區商鋪和寫字樓的租金，已降至與同區域住宅租金差不多的水平，甚至還要低。而且，商鋪寫字樓區位優勢突出，能解決“職住平衡”。萬事俱備，政策東風也來了，是不是能成行？

不是很樂觀。多數商鋪寫字樓是房價高歌猛進時代“招拍掛”的產物，租金和銷售定價，對標的是高溢價的需求。再怎么不濟，每月每平米100元左右還是要的，要高于深圳現在80元左右的住房租金。而且，租房意味著要接入明火，晚上要住人，“商改租”單就消防成本來講，就是一筆開支。改造后的租金，新市民能否支付得起，這是最關鍵的。本質上，“商改租”是地產回歸實體的表現，也是地產泡沫“軟著陸”的渠道，考驗的是從上到下打破剛兌、承擔損失的決心。不打破剛兌，回歸實體也好、泡沫“著陸”也好，都無解，“商改租”也只是一廂情愿，而大量商辦高空置率與新市民“租房難”并存，這個困局也無解。