房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)：交易量銳減，一定要做好現(xiàn)金流準(zhǔn)備

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)頻道  2020/02/16

2月10日，位于北京朝陽區(qū)定福莊區(qū)域的一個(gè)鏈家門店按要求正常復(fù)工，但業(yè)務(wù)員小李稱，近幾天，“一個(gè)到店的人都沒有，電話咨詢也比往常少很多。”

與新房交易相比，二手房和租賃交易對線下的依賴更強(qiáng)。新冠肺炎疫情爆發(fā)以來，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)大受影響。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，北京各大經(jīng)紀(jì)公司確定的復(fù)工時(shí)間普遍在2月中旬，但由于部分小區(qū)和街道限制商戶開業(yè)，因此很多門店并未真正復(fù)業(yè)。

即便是已經(jīng)營業(yè)的店面，“門庭冷落”也可想而知。這不僅影響經(jīng)紀(jì)人個(gè)人的收入，也對經(jīng)紀(jì)公司的收入和現(xiàn)金流帶來打擊。

近日，貝殼研究院聯(lián)合中房經(jīng)聯(lián)發(fā)起《2020年新型冠狀病毒對中國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)影響》的問卷調(diào)查顯示，在無交易情形下，七成經(jīng)紀(jì)公司表示現(xiàn)金流撐不過半年。受此影響，市場收縮、經(jīng)紀(jì)人流失的現(xiàn)象將會大概率出現(xiàn)。

現(xiàn)金流壓力明顯

“從以往的經(jīng)驗(yàn)來看，每年大約農(nóng)歷正月初八之后，流量就會快速回升，而今年從安居客的線上表現(xiàn)來看，流量的回升已經(jīng)明顯向后推延。”對于疫情如何影響線上交易，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。

張波認(rèn)為，疫情的短期影響體現(xiàn)在交易量銳減，這和當(dāng)前人群的關(guān)注焦點(diǎn)不在房產(chǎn)、線下無法帶看有著直接關(guān)系，但另一層面則是對交易雙方的心理形成影響，這一影響可能導(dǎo)致疫情過后，市場需要一段恢復(fù)期。

張波預(yù)計(jì)，今年一季度，二手房市場的銷量將明顯低于去年同期。二季度之后的銷量或出現(xiàn)一定反彈，但很難超過去年的整體水平。

交易量下滑會直接影響現(xiàn)金流，這也是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的“生命線”。2月12日，貝殼找房CEO彭永東表示，淡市和疫市是不同的策略，淡市拼的是效率，你的效率高就扛得住，市場上效率不高的會逐步被淘汰，直到整個(gè)供給和交易量穩(wěn)定；而疫市是斷崖式的，要做好現(xiàn)金流準(zhǔn)備。

他建議，“可以按照2月起下降9成、7成、5成、3成、1成做未來5-6個(gè)月的現(xiàn)金流測算。”

中房經(jīng)聯(lián)和貝殼研究院的上述調(diào)查顯示，春節(jié)假期疊加疫情，導(dǎo)致交易停擺、收入顯著減少，但門店租金和人工成本又占用剛性支出，經(jīng)紀(jì)公司現(xiàn)金流承壓，經(jīng)營困難。

“在無交易情形下，七成經(jīng)紀(jì)公司明確表示現(xiàn)金流撐不過半年；而考慮到11%的經(jīng)紀(jì)公司選擇不確定，按照其他選項(xiàng)的平均分布，預(yù)計(jì)近八成經(jīng)紀(jì)公司處境艱難。”上述調(diào)查指出。

但并不是所有從業(yè)者都態(tài)度悲觀。58同城、安居客面向經(jīng)紀(jì)人的調(diào)研結(jié)果顯示，55.48%的經(jīng)紀(jì)人預(yù)測疫情結(jié)束后市場平穩(wěn)運(yùn)行，不會有太大變化，另外20%左右的經(jīng)紀(jì)人則認(rèn)為市場會出現(xiàn)下滑。對于疫情之后的市場，七成以上的經(jīng)紀(jì)人抱有信心。

長租公寓面對空置期

在經(jīng)紀(jì)行業(yè)整體受影響的情況下，“利如紙薄”的租賃業(yè)務(wù)，經(jīng)營壓力更大。

春節(jié)后，長租公寓運(yùn)營商蛋殼公寓遭遇疫情下的道德拷問。在多個(gè)城市，蛋殼公寓被曝以疫情“不可抗力”為由，要求房東免除1~3個(gè)月的租金。但與此同時(shí)，蛋殼并未對租客實(shí)施減租。

盡管蛋殼方面否認(rèn)了這種說法，并稱正與房主和租客共同協(xié)商解決問題，但事情發(fā)酵后，蛋殼聲譽(yù)遭受的影響已是事實(shí)。

另一家長租公寓運(yùn)營商自如則陷入漲價(jià)風(fēng)波。春節(jié)后，自如被曝在多個(gè)城市大幅調(diào)漲租金，漲幅多在15%-30%左右，超過以往承諾的漲幅2%-10%的范圍。

此后，自如CEO熊林回應(yīng)稱，一方面是客戶從長租變更為月租或季租(包含服務(wù)費(fèi))，另一方面是房源價(jià)格顯著低于同地段、同小區(qū)類似房源價(jià)格。他還強(qiáng)調(diào)，“絕無針對疫情的任何價(jià)格鉆營伎倆”。

長租公寓行業(yè)利潤微薄，且尚未形成有效的商業(yè)模式。蛋殼公寓雖然剛剛在美國上市，但根據(jù)公告，2017年、2018年和2019年前三季度，其經(jīng)營活動現(xiàn)金流均錄得負(fù)值，分別為-1.15億元、-11.6億元和-16.3億元。

受訪者普遍認(rèn)為，除了聲譽(yù)影響外，此次疫情對長租公寓業(yè)務(wù)上的沖擊不可避免。

某資深從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，春節(jié)通常是退租、換租期，由于疫情影響，這一期限開始拉長，很多長租公寓運(yùn)營商旗下房源出現(xiàn)較長時(shí)間的空置。如果規(guī)模不大、資金實(shí)力不強(qiáng)，這種空置將給公司現(xiàn)金流帶來很大壓力。

1月30日，自如CEO熊林就表示，“在這場突如其來的疫情之中，之后，自如將與多數(shù)企業(yè)一樣，遭受重大的損失，有些企業(yè)甚至?xí)y以為繼。”

張波也指出，對于長租公寓行業(yè)來說，今年是非常困難的一年。行業(yè)會不斷面臨短期內(nèi)空置率提升、整體收入減少，整體租金上漲乏力的壓力，一些公司的“爆雷”現(xiàn)象或?qū)⒊霈F(xiàn)。