房價進入調(diào)整期，剛改和剛需在太原如何買房更合理

山西晚報  2019/11/22

“最近，各路媒體頻頻釋放樓價要降的信息，眼下是不是不宜買房？”“聽說不少開發(fā)商都降價，到底降了多少？”近日，山西晚報記者接到讀者的咨詢。

今年下半年，包括省城在內(nèi)的全國房地產(chǎn)市場的銷售低迷較為明顯。為了賣房子回款，開發(fā)商策劃了各類降價、打折活動，甚至不惜發(fā)動全員營銷的力量提升自身熱度，這對需要買房的購房者來說是利好。然而仍有不少購房者很糾結(jié)；如今房價進入調(diào)整期，是否是買房的好時機？對于剛需、剛改的置業(yè)者，應該如何合理買房呢？

A 糾結(jié)的購房者

太原市民王先生是“糾結(jié)”購房者的代表之一。“我家孩子上學需要父母照看，所以需要一直與父母同住。我從2015年開始看改善型房，房價從每平方米八九千元看到現(xiàn)在的一萬二三甚至更貴。挺后悔當初沒有果斷下手，現(xiàn)在無法預判房價是否還會降，所以仍然在糾結(jié)。”

在四年的看房時間里，像王先生一樣看遍太原市大小樓盤的購房者不在少數(shù)。太原市民劉女士說，“大部分時候，我看的是城南和東山片區(qū)的房子，不看西邊和北邊。我在好多項目交過認籌金，之后又后悔了，覺得房子不好，再退掉認籌金。如此反復幾次，感覺現(xiàn)在更難下決定買房。”

另一位讀者告訴山西晚報記者，一家人現(xiàn)居城南，房子不算太小，只是房齡偏大，而且夫妻二人每天跨城上班付出的時間成本、人力成本太大。看房看了兩三年，一直打算在上班地點附近再購置一套房產(chǎn)，還要方便未來孩子上學。除了這兩個“硬核”需求，這位讀者還希望房子各方面配套都能跟上，首付預算有50萬元。“今年的樓市不穩(wěn)，感覺房價會降，所以最近買房的急迫心情又淡下來了。”她說。

山西晚報記者發(fā)現(xiàn)，在長時間糾結(jié)是否購房的人群中，大部分都糾結(jié)兩點：第一點，中意的項目，樓盤周邊各類配套齊全，片區(qū)整體規(guī)劃完備，但這類房產(chǎn)通常單價過高、面積偏大、升值空間小。第二點，性價比較高的剛需樓盤，多位于太原四條中環(huán)路周邊。大項目引入配套了教育資源，但相對老城區(qū)成熟的城市氛圍來說，教育的品質(zhì)尚待觀察、生活氣息稍欠，所謂的區(qū)域利好尚待落地。

B 房價還會跌嗎

除了上述問題，影響購房者出手的更重要因素仍在“房價是否下跌”。綜觀國內(nèi)歷次樓市波動，房價上漲下跌都有自然規(guī)律可循。房價漲，人們預期高，買房的人多，需求旺盛、供給有限，所以價格更漲；房價跌，人們預期房價下跌，需求疲軟，庫存去化慢，所以樓價更難上漲，更會跌。

省城某樓盤項目負責人告訴山西晚報記者，市場價格的波動取決于供需關(guān)系，今年尤其是下半年以來，太原市場產(chǎn)生了與其他城市不同的特殊性：因城中村、舊城改造產(chǎn)生的購房需求銳減。幾乎所有的樓盤售樓處到訪量降低一半甚至更多。北城某樓盤營銷工作人員告訴山西晚報記者，每個置業(yè)顧問每月業(yè)績?nèi)蝿帐?套房，然而完成銷售任務的寥寥無幾，能完成3套房的銷售也屬于業(yè)績不錯的。

按照“買漲不買跌”的購房心態(tài)，省城太原房價年內(nèi)難以改變止跌走漲的態(tài)勢。“小店區(qū)狄村片區(qū)某樓盤開盤預計每平方米售價賣到一萬六七，現(xiàn)在市場情況不好，均價只有一萬四千元左右，性價比明顯優(yōu)于同區(qū)域競品樓盤。在這種態(tài)勢下，片區(qū)內(nèi)的其它樓盤也很難賣出高價，這反映了當前太原市場的基本情況。”業(yè)內(nèi)人士表示。

那么房價還會跌嗎？多位業(yè)內(nèi)人士表示，考慮到市場需求欠旺、元旦春節(jié)淡季、限購未松等因素，省城樓盤的成交不熱、特價不斷的態(tài)勢將延續(xù)到明年二季度。

“此輪淡市的起因與宏觀樓市調(diào)控政策落地有著緊密聯(lián)系，購房者應該多關(guān)注樓市調(diào)控動向。”業(yè)內(nèi)人士認為，樓市對金融貨幣、住房調(diào)控政策特別敏感，購房者要對政策核心內(nèi)容有準確全面的判斷。“每隔一段時間，就會有媒體曝出某個城市限購、限售松綁的信息。而事實上，個別城市的微調(diào)是‘因城施策’，并非完全松綁。”在穩(wěn)定房價政策背景下，房價不能長期處于高位運行，也不能大漲大跌。山西晚報記者采訪太原市房產(chǎn)局等職能部門相關(guān)工作人員了解到，省城樓市調(diào)控依然在執(zhí)行中，尚未有松綁跡象。

另外，樓價的走勢與股市不同，購房者不能只關(guān)注短期樓價起伏。樓盤開發(fā)周期長達兩至三年、營銷價格調(diào)整周期長達一個月，所以兩年內(nèi)的房價趨勢更具說服力、參考價值。太原今年10月樓價相比9月、去年10月有所下降，但相比2017年同期、3年前同期，樓價明顯在上漲。認真想一想，房價的起伏與物價指數(shù)緊密相關(guān)，生活消費品價格上漲，樓價不可能獨善其身。

C 調(diào)整期該咋辦

不少業(yè)內(nèi)人士建議，房價進入調(diào)整階段，對購房者來說是進入市場的好機會，尤其是年底房企沖刺業(yè)績時。

“省城樓價目前的起伏在合理范圍之內(nèi)，人們投資和投機的需求量偏小，樓市各項目的開發(fā)銷售都在正常運轉(zhuǎn)。”某名盤營銷經(jīng)理李先生稱，樓價上漲過快或者跌破成本，都是非理性波動，隨之而來的是全行業(yè)浮躁或者全行業(yè)危機，對于購房者來說，最在意的產(chǎn)品品質(zhì)反而不會有可靠的保障。另外，誰也無法準確預測樓價跌入谷底的時間。通常在下跌區(qū)間內(nèi)購房，大多不會吃虧。許多購房者的經(jīng)驗顯示，業(yè)主一味等待樓價谷底，可能會錯失最合適的樓盤、最佳房源。

同時，在市場變動的時候，行業(yè)內(nèi)各類小道信息滿天飛。近期，省城不少自媒體散布關(guān)于“太原樓價”下跌的信息，給眾多購房者帶來恐慌。業(yè)內(nèi)人士表示，購房者不能盲目相信各類渠道的信息，而應該對自己獲取的購房信息做渠道篩選。相比而言，官媒、行業(yè)類門戶網(wǎng)站的信息理性可靠。比如，某自媒體宣稱某樓盤價格跌到每平方米8000元，但這一期產(chǎn)品地段更加偏遠，與太原一新建公墓相近，即便在旺市，該產(chǎn)品銷售壓力也不言而喻；還有一個樓盤價格比前期銷售產(chǎn)品低了2000元，但是新一期產(chǎn)品是非毛坯，即非精裝，成本降低了許多。業(yè)主不能僅關(guān)注房價走低，更應了解價格走低的原因，是個例還是全線或全市產(chǎn)品都在走低？開發(fā)商調(diào)低裝標是為了降價，還是為了滿足購房者個性家裝風格？賺取閱讀數(shù)或獲取流量而產(chǎn)生的“標題黨”不可信。

另外，置業(yè)顧問、房企品牌營運的自媒體，會有選擇性地發(fā)布有利于銷售的政策、市場動向等，購房者在多多參考的同時，更應深思辨別。

此輪樓市走淡，部分城市出現(xiàn)購房者因房價走跌群體維權(quán)退房事件，而地產(chǎn)、法律等業(yè)內(nèi)人士并不支持此類“維權(quán)”。按照預售房交易的相關(guān)法律，“退房”有明確的條件，價格下跌不是“退房”的理由。購房者購買的期房交房時樓價上漲，其也不會給房企補交價格上漲的差價。同時，購房者應該綜合評估退房時給自身造成的損失，如貸款成本已經(jīng)產(chǎn)生、退房程序是否復雜、開發(fā)商是否能全額退款、項目后期價格是否會反彈、區(qū)域發(fā)展預期走勢等問題。

此外還需要注意的是，當前不論是購買首套房還是二套房，購房者也要考慮房貸利率的調(diào)整情況，結(jié)合自身財務狀況、支付能力，選擇合適房源。

很多購房者想“花最少的錢，買最好的房”，希望樓盤質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、教育配套、片區(qū)成熟度等條件都完美無缺，但事實上，沒有一套房子可以做到讓每位購房者及每位家庭成員都滿意。因此，在選房時購房者得清楚自身需求、購房目標，能解決家庭中短期內(nèi)生活主要需求的房子，就是不錯的房子。