5年期以上LPR首次下調(diào)，專家指出：對(duì)樓市影響微弱

中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)  2019/11/22

自10月8日房貸利率新政實(shí)施后，與其掛鉤的5年期以上LPR首次下調(diào)。這會(huì)對(duì)購房成本產(chǎn)生多大影響？是否意味著樓市調(diào)控“風(fēng)向”變了？

多位業(yè)內(nèi)專家對(duì)中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)表示，此次LPR下調(diào)對(duì)樓市影響微弱，不足以導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)反彈，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將平穩(wěn)運(yùn)行；同時(shí)此舉不意味著樓市調(diào)控松綁，即便金融大環(huán)境越來越寬松，針對(duì)樓市的調(diào)控也不可能放松。

“靴子”落地：5年期以上LPR首次下調(diào)

按照央行此前發(fā)布的公告，自今年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

LPR有1年期、5年期以上兩個(gè)期限品種。由于住房貸款普遍是長期貸款，5年期以上LPR是銀行發(fā)放住房貸款的利率定價(jià)參考。

近期以來，面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，央行加大了逆周期調(diào)節(jié)力度。隨著9月份1年期LPR下調(diào)、11月初MLF (中期借貸便利)利率下調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為“降息”序曲已經(jīng)奏響，對(duì)5年期以上LPR的動(dòng)向高度關(guān)注。

昨日(20日)，“靴子”終于落地。央行發(fā)布最新一期LPR，1年期和5年期以上兩個(gè)品種都下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)。這是自8月份LPR新增5年期以上品種、10月初房貸利率新政實(shí)施后，5年期以上LPR的首次下調(diào)。

房貸利率未必隨之降5個(gè)基點(diǎn) 即便降了每月只省30元

雖然房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)5年期以上LPR的下調(diào)給予高度關(guān)注，但此次下調(diào)對(duì)購房成本的影響非常微弱，實(shí)際的房貸利率也是“可降可不降”。

首先，房貸利率新政是針對(duì)“新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率”，也就是10月8日新政實(shí)施以后簽訂貸款合同的購房者。此外新政還規(guī)定了利率重定價(jià)周期“最短為1年”，也就說10月8日之后、11月20日之前簽訂房貸合同的購房者，最快的一批也要在明年10月8日之后，才能根據(jù)最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR，重新確定房貸利率。

其次，對(duì)于11月20日之后簽訂貸款合同的購房者，實(shí)際的房貸利率未必能同步下調(diào)。因?yàn)檠胄行抡皇翘岢隽藘蓚€(gè)“不得低于”，對(duì)于LPR加點(diǎn)的具體數(shù)值則是“體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況”。

諸葛找房市場(chǎng)研究員姜國君對(duì)中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)表示，就目前的房地產(chǎn)政策環(huán)境和市場(chǎng)趨勢(shì)來看，與房貸掛鉤的5年期以上LPR下降實(shí)際上對(duì)房貸利率的影響不會(huì)太大。“自10月8日房貸利率‘換錨’以來，各商業(yè)銀行并非機(jī)械地規(guī)定房貸利率須在LPR基礎(chǔ)上加多少個(gè)基點(diǎn)，而是直接制定實(shí)際執(zhí)行利率。”姜國君稱，“也就是說，當(dāng)前5年期以上LPR下降了5個(gè)基點(diǎn)，房貸利率未必就會(huì)隨之下降5個(gè)基點(diǎn)?！?

即便房貸利率真的隨之下降了5個(gè)基點(diǎn)，購房者能省下的購房支出也非常有限。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款模式進(jìn)行房貸成本測(cè)算，5年期以上LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)之后，一、二和三四線城市月供額分別為5433元、5722元和5767元，相比10月份減少了30元左右。

按照目前的物價(jià)水平，相當(dāng)于每個(gè)購房家庭每月可以多買一斤豬肉。

多位專家：未來房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將平穩(wěn)運(yùn)行

多位業(yè)內(nèi)專家對(duì)中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)表示，5年期以上LPR下調(diào)并不意味著樓市調(diào)控主基調(diào)發(fā)生變化。

姜國君表示，央行日前發(fā)布的第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告再次重申“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，實(shí)際上已經(jīng)很明確地釋放了不放松樓市調(diào)控的信號(hào)?！凹幢憬鹑诖蟓h(huán)境越來越寬松，針對(duì)樓市的調(diào)控也不可能放松?！苯獓Q。

“并不是為了刺激樓市。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。他認(rèn)為，“房住不炒”主基調(diào)下，市場(chǎng)平穩(wěn)是主流。雖然5年期以上LPR下調(diào)，但目前的幅度不足以導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)反彈，整體上看年末房地產(chǎn)市場(chǎng)有望平穩(wěn)。

民生銀行首席研究員溫彬表示，此次1年期LPR和5年期以上LPR都下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，最重要的意義不在于樓市，而是“明確了央行貨幣政策價(jià)格工具的傳導(dǎo)機(jī)制”。LPR在8月20日開始實(shí)施“MLF加點(diǎn)”的新定價(jià)機(jī)制， MLF在11月初出現(xiàn)新LPR后的首次下調(diào)，降了5個(gè)基點(diǎn)。溫彬認(rèn)為，此次兩個(gè)期限品種的LPR都隨之下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，“表明央行政策利率變動(dòng)對(duì)LPR變動(dòng)將產(chǎn)生更直接有效的影響?！?

“這對(duì)當(dāng)前切實(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本、穩(wěn)投資、穩(wěn)增長、穩(wěn)預(yù)期方面將發(fā)揮積極作用?！睖乇蚍Q。對(duì)于樓市，他認(rèn)為5年期以上LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)有助于降低剛需購房群體房貸成本，在當(dāng)前穩(wěn)增長前提下也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)發(fā)展。