都2020年了，再次踩上“拐點”，你還在亂買房嗎？

中新經緯  2020/01/09

2020年，房地產市場再次踩上“拐點”。

房價上漲腳步慢下來了，實質性的下跌開始出現，往前一步，真正的轉折就在眼前。

上一次出現這種情況還是在2014年。

彼時，業內大佬紛紛斷言房地產“黃金時代”已經結束，一些房企甚至啟動“去地產化”的激進轉型。

不過，這種“哀鴻遍野”的狀況很快就被2015年開始的新一輪“牛市”打散。買房的人再次賺的盆滿缽滿，對小城市“不拋棄不放棄”的碧桂園超越“老大哥”萬科成為國內第一大開發商。這4年多里，龍頭房企銷售額翻了三番邁入“7000億俱樂部”。

樓市“黃金時代”似乎沒有結束，只是分了區。一線城市一平方米的價格就可以在鶴崗買套房。

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中新社記者 張斌 攝

2020年，“十字路口”再次出現，房子的游戲還能這么玩嗎？

買房≠賺錢了！

從2018年開始，很多業內研究者就發現了一個奇怪的現象：過去十幾年一直存在的房地產“小周期”規律失靈了。

簡單來說，房地產行業內有個“三年小周期”規律，期間，市場上行和下行各占約一半時間，這是房地產波動的直接表現。

但是自2015年底以來，本輪房地產上漲已經持續4年多(國家統計局公布的70城新房與二手房平均價格環比已經分別上漲55個月和56個月)。期間，房價漲幅不斷收窄，直至2019年年末，房價出現“轉跌”信號，但本輪地產周期遠未見到終點。

波動減小，周期拉長，是什么“熨平”了樓市波動？

可以說，在房住不炒的主基調下，因城施策和“露頭就打”的調控政策，減小了大漲大跌的可能，不同城市松緊不同的政策也助推其進入不同周期。

這樣的情況如果持續下去，將意味著橫盤時代的到來。

華創證券研究所房地產行業首席分析師袁豪認為，本輪房地產小周期預計將由原先3年延長至超7年。

橫盤時代并不是沒有波動。盡管總量穩定，但區域性和結構性的分化可能仍會加劇，城市間小周期此起彼伏、相互對沖。

更重要的是，進入橫盤時代后，房地產投資邏輯將發生根本性的變化。

過去十年，據中泰證券統計，如果投資大宗商品一直持有，累計只能得到30%的回報，投資債券有51%的回報，投資股票有57%的回報，而投資房地產能夠獲得265%的回報。

過去10年，買房=掙錢。

但這個等式在橫盤時代不成立了。

過去一年，房價漲了多少？中國指數研究院數據顯示，去年百城新房均價同比漲幅僅為3.34%。房價漲幅不敵通脹。

社科院的一份報告也顯示，近一年核心城市住房增值率，要遠低于同期物價上漲率和存貸款利率。買房不如存錢。

買房可能也不如買股票。2019年，滬指、深指及創指分別上漲22%、44%和43.79%，據測算，人均盈利10.35萬元。買了房坐等升值的人賺了多少？據諸葛找房統計，去年中國百城二手房價累計僅上漲0.03%。

這還沒有算上房子高昂的持有成本：物業費、供暖費、每年的折舊、維修費、稅費等等，如果買了車位還要交納停車管理費。

可以說，如果房價不上漲、甚至漲幅較小，持有房產每天都是虧錢的。中泰證券統計顯示，上海市持有房產的總成本近9%，而去年其收益只有不到1.2%。

對炒房客、投資客來說這絕對是個壞消息，但是對剛需來說，穩定的市場和預期，可以讓他們找到更多買房或者換房的機會。隨著越來越多城市房價走穩甚至步入調整，2020年，不少城市包括很多一二線城市都可能出現買房窗口。

那買房需要注意些什么？

看政策！看政策！看政策！

中國樓市是政策市，買房首先要搞清楚的肯定是政策。“房住不炒”的政策主基調已經堅持了4年多時間。

最近與樓市相關的兩個大政策一個是降準，一個是房貸利率的LPR改革。

先說降準，“降準之后流動性加強，錢會更多流入房地產？”過去這個邏輯行得通，但是官方此次穩樓市的決心很大，在“房住不炒”和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的明確要求下，降準釋放的資金進入房地產領域將受到嚴控。

例如：1月4日，銀保監會發文要求，銀行保險機構要落實“房住不炒”的定位，嚴格執行房地產金融監管要求，防止資金違規流入房地產市場，抑制居民杠桿率過快增長，推動房地產市場健康穩定發展。

1月5日，央行工作會議提出，要加強長效機制建設，加快房地產金融等宏觀審慎政策框架。

調控筑起大壩之后，降準釋放的“水”不會瘋狂灌入樓市帶動新一輪大漲。當然，降準對樓市肯定是還個好事，無論是房企還是購房者都有望在資金上“松口氣”。

對任何城市來說，樓市是否興盛的關鍵都在于當地的環境、產業基礎、發展潛力、對人口的集聚能力等，這是房地產市場的基本面。降準當然改變不了樓市的基本面，但業內認為，對于人口密集、已經進入調整期的一二線城市來說，降準還是能加速樓市止跌的。不過，對于人口凈流出的收縮型城市，降準的影響有限。

再看LPR改革。去年8月17日，央行宣布新發放貸款主要參考LPR定價。年末，LPR改革走向存量貸款領域。已有房貸者有兩種選擇，一是選擇固定利率，這種選擇可以避免未來房貸利率走升的風險；另一個是選擇與LPR掛鉤，在未來LPR下行時，這種選擇可以享受降息的紅利。

LPR改革后，房貸利率出現下行趨勢。去年11月，5年期以上LPR報價下調5個基點至4.8%，這是LPR改革后的首次利率下調。在此之前，中國貸款基準利率自2015年10月之后，已有四年未有調整。

今年年初的降準向商業銀行釋放資金、節省利息支出，有效降低商業銀行資金成本，業內人士預計，未來LPR加點有望再度壓縮。

全國性的政策之外，各地因城施策的調控更是買房之前需要關注的重點。

簡單說起來，如果一個地方房價上漲過快，那么很可能調控政策已經在路上了，買房需要謹慎。例如：2019年3-4月份，蘇州市樓市高燒，不少人蜂擁而入搶房。但5月份開始，蘇州三次收緊調控，7月份再次升級限購、限售，當地樓市隨之“熄火”。如果在高點買入，一段時間內都可能成為“接盤俠”。

在調控政策本來就非常寬松的地方，如果有托市政策出現，同樣需要警惕，因為這里可能正在透支未來的購買力，當你買了房子想要變現的時候，發現賣不出去，就真砸手里了。

機會可能出現在過去政策嚴厲，但是最近適當放寬的地方，合理的住房消費將更多得到釋放。

什么樣的房子不能買？

想必各種專家已經給了你各種忠告。大致來說，房子能不能買一般圍繞兩個點，一是抗不抗跌；二是有沒有流動性。

先說什么樣的房子抗跌。買房其實真正買的是那個建筑物嗎？

不是的，而是房子背后的土地使用權，甚至是醫療教育等資源，這才是增值和漲價的關鍵。

所以裝修等附加值不是房子的核心價值，買房時也不要被這些眼花繚亂的附加物干擾。真正要看的是區位。

買房的時候先問幾個問題：你買的房子在不在市區？房子帶不帶學區(學區好不好)？步行10分鐘有沒有地鐵？半徑1-2公里內有沒有商業綜合體和醫院？這些都是保證房子吸引力的關鍵。尤其是在北京這種一線城市，最抗跌的就是市中心的老破小學區房。

除了區位之外，房子的用途也很重要，如果不是資金實力非常雄厚，最好不碰辦公樓和商鋪。現在在絕大多數城市辦公樓的空置率都很高，機構投資者都玩不轉，不適合普通人。潘石屹的SOHO中國就被曝出頻繁甩賣資產和利潤大幅下滑。

再看看同樣十分關鍵的“流動性”。任何資產，一旦失去了流動性，它的價值就會迅速減退。房子失去流動性，不管浮盈多少都沒有意義，因為錢拿不出來。

有明顯缺陷的房子流動性肯定是打折扣的。這包括產權有問題的房子，比如小產權房、商住公寓、軍產房等以及權屬有糾紛的房子。還包括質量、戶型等有明顯問題的房子，比如有的房子設計嚴重不合理，影響居住。也包括區位有問題的房子，比如在城市遠郊區，交通極為不便的房子或者部分海外房產等，變現困難。

此外，限售政策嚴格的地方，房子的流動性也是大打折扣，一些5年甚至8年以上才能交易的房子，二手房市場流動性大大降低。

值得注意的是，買房的時候也需要考慮當地是否有發育程度較高的二手房市場。一些縣城或者小城市，大部分人都傾向于去買新房，二手房市場不成熟，這也不利于房子后續的變現。