下沉市場消費需求被進一步釋放，商業(yè)地產景氣回升

中國證券報  2019/11/08

2019年以來，隨著下沉市場消費需求進一步釋放，商業(yè)地產景氣回升。RET睿意德中國商業(yè)地產研究中心近期發(fā)布的《2019第三季度中國商業(yè)地產指數(shù)報告》(簡稱《報告》)顯示，2019年第三季度，中國商業(yè)地產指數(shù)升至128.3點，同比增長8.6%。專家建議，商業(yè)地產需快速承接首店及夜經(jīng)濟熱點，豐富業(yè)態(tài)類型，增加體驗式業(yè)態(tài)。

下沉市場潛力釋放

《報告》指出，三季度以農村為代表的下沉市場消費需求潛力釋放，零售商開店速度保持平穩(wěn)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前三季度，農村人均可支配收入同比增速為9.2%，高于城鎮(zhèn)1.3個百分點，城鄉(xiāng)居民收入差距收窄。鄉(xiāng)村消費品零售額保持較快增長，總額同比增長9.0%，高于城鎮(zhèn)1.0個百分點，增速差距進一步加大。前三季度，全國網(wǎng)上零售額超7.3萬億元，同比增長16.8%。其中，農村網(wǎng)絡零售額繼續(xù)保持快速增長。各大互聯(lián)網(wǎng)平臺也加快下沉市場布局，促進線上線下渠道融合發(fā)展。

在商業(yè)用地方面，《報告》指出，第三季度，中國商用土地指數(shù)為94.9，同比大幅上漲24%，環(huán)比下降4%，維持年度平穩(wěn)態(tài)勢。這主要依托于二三線城市成交“爆發(fā)”，其中，二線城市商用土地集中放量，成交量環(huán)比上漲54.29%，同比上漲49.17%。三線城市商用土地成交量環(huán)比上升37.8%，同比上升27.9%，近85%三線城市成交量同比上漲。

中原地產首席分析師張大偉表示，從總體看，商業(yè)地產土地市場保持平穩(wěn)。

由于融資渠道收窄等因素的影響，開發(fā)商對商業(yè)用地的拿地積極性也在下降。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英指出，商業(yè)地產銷售市場仍延續(xù)2018年以來的下降態(tài)勢。2019年1-9月，全國辦公樓銷售面積為9626萬平方米，同比下降11%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為7002萬平方米，同比下降13.7%。

增量市場持續(xù)復蘇

《報告》顯示，三季度，商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)保持上季度上漲態(tài)勢，環(huán)比上升2.6%，同比上升2.6%。新增商用物業(yè)項目數(shù)量環(huán)比上升4.6%，同比上升0.9%。增量市場持續(xù)復蘇，但增幅有限。

其中，成都、重慶、杭州、武漢等熱點城市商用物業(yè)項目數(shù)同比有所增加，沈陽、武漢商用物業(yè)供給面積同比增幅超過100%。

以成都為例，“首店效益”和“網(wǎng)紅經(jīng)濟”持續(xù)為成都零售市場輸血，消費力帶動成都寫字樓回暖。58同城、安居客發(fā)布的《2019成都寫字樓市場淺析》指出，1-8月，成都寫字樓開發(fā)累計投資151億元，同比增長33%；寫字樓施工面積、新開工面積、竣工面積同比分別取得31%、44%及64%的增速。

《報告》指出，三季度新開業(yè)項目快速承接“首店”“夜經(jīng)濟”等市場熱點。目前，“潮玩樂理念”和“夜間經(jīng)濟”在新一線、二線城市滲透，也成為新一線城市競逐年輕外來人才的商業(yè)發(fā)力點。商務部數(shù)據(jù)顯示，中國整體消費主要發(fā)生在夜間，夜間消費額占據(jù)全天消費的60.0%。夜間消費龐大，發(fā)展已是必然趨勢。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，商鋪、商店業(yè)態(tài)布局十分關鍵，商業(yè)地產需結合如體育、休閑、健康、電腦競技、運動等多元化新業(yè)態(tài)。

國仕英指出，商業(yè)地產產品同質化情況較普遍，可豐富業(yè)態(tài)類型，增加體驗式業(yè)態(tài)，適當減少服裝類產品。