“城市更新、三穩”這些新提法將如何影響2020樓市

中國經濟周刊  2019/12/26

2020年是全面建成小康社會和“十三五”規劃收官之年。站在“兩個一百年”奮斗目標的歷史交匯點上，明年中國經濟走勢備受矚目。

12月12日，中央經濟工作會議召開。作為定調2020年經濟工作的關鍵會議，此次會議不僅提及了經濟大勢，而且再度定調房地產：要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。

《中國經濟周刊》記者日前采訪全國房地產商會聯盟執行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌，請他解讀這段表述透露出了哪些重大信號。

解決城市困難群眾住房問題，根本在增加住房供給

今年的中央經濟工作會議關于房地產的表述，第一句話就是“要加大城市困難群眾住房保障工作”。

顧云昌告訴《中國經濟周刊》記者，今年之所以提出“要加大城市困難群眾住房保障工作”，主要是因為有許多住房困難家庭的人是住在老舊小區里面，2019年是全面建成小康社會的收官之年，解決城市中低收入困難家庭的居住問題非常重要。

“城市困難群眾”都包括哪些人？除了顧云昌提到的住在城市老舊小區的中低收入困難家庭的人群，全國政協經濟委員會副主任楊偉民在“2019-2020中國經濟年會”上表示，本次中央經濟工作會議對于房地產的表述進一步突出住房的居住屬性和民生屬性，我國住房問題已從總量不足轉化為結構性供需矛盾，包括相當一部分農業轉移人口和每年新增800萬大學畢業生在一線或二線城市買不起或租不起功能較齊備、環境較好的住房。

“要解決好城市困難群眾的住房問題，主要是加大房屋的供應量，此外，還要大力發展房地產租賃市場。”顧云昌說。

此次中央經濟工作會議提出要加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房等，其實都是在強調供給，“只有增加住房短缺城市的住房供給，才能從根本上解決城市困難群眾的住房問題。”顧云昌說。

首提“城市更新”，撬動資金相比“舊改”至少翻倍

這次中央經濟工作會議并未提及“棚戶區改造”，而是提出“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造”，其中“城市更新”概念是首次提出。

顧云昌表示，目前我國的棚改工作基本收尾，今年以來的主要工作是舊城改造。

先是今年的《政府工作報告》提出，城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施。

今年6月中旬召開的國務院常務會議提出，加快改造城鎮老舊小區，群眾愿望強烈，是重大民生工程和發展工程。

根據住建部給出的數據：經過摸底排查，各地上報需要改造的城鎮老舊小區有17萬個，涉及居民上億人。

國務院參事仇保興還給出了一個可撬動的投資額：據初步估算，我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。

而城市更新，簡而言之，是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動，其目的是對城市中某一衰落的區域進行拆遷、改造、投資和建設，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質空間，使之重新發展和繁榮。

“城市更新是一個新概念。舊城改造是對舊的住宅小區所進行的改造，但‘舊改’是有限的，而城市更新是全方位的，不僅是針對人們居住的區域進行改造，還針對居住區以外，比如工業園區等進行更新改造。人們要過上更加美好的生活，必須要提高城市化的質量，這就要在城市更新方面多著力。”顧云昌說。

談及此次中央經濟工作會議提出城市更新的意義，顧云昌告訴《中國經濟周刊》記者，首先，對舊房子通過城市更新進行改造，能夠改善人們的居住環境和生活生產環境，尤其是通過城市更新，進一步挖掘土地的潛力，使土地資源配置更加優化，土地利用更加高效。

其次，通過城市更新對產業結構進行調整，淘汰落后產業，引進新興產業，使產業進一步優化配置。

顧云昌向《中國經濟周刊》記者表示，“城市更新是一個新動能，所撬動的資金相比城鎮老舊小區改造至少翻倍。”但他同時強調，“城市更新的意義不僅是投資，而是要高質量發展城市，實現產城融合發展。”

重申“房住不炒”

顧云昌接受《中國經濟周刊》記者采訪時表示，在房地產方面，中央經濟工作會議繼續強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，更進一步明確了中央一貫堅持的“房住不炒”的政策導向。

中央經濟工作會議提及“房住不炒”共有3次。2016年年底召開的中央經濟工作會議首提“房子是用來住的，不是用來炒的”，“房住不炒”自此走入人們的視野。之后的2018年和2019年連續兩年重提堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

“房地產不僅是一個民生問題，而且還是一個經濟穩定問題。”顧云昌告訴《中國經濟周刊》記者，中央經濟工作會議 3次強調“房住不炒”，彰顯了中央遏制房價過快上漲的決心沒有動搖，房地產的調控力度依然會維持之前的狀態，“房住不炒”或將成為一個長期的政策。

“全面落實因城施策”是否意味政策基調放松？

關于房地產，此次中央經濟工作會議首次提出 “三穩”，指出要“全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制”。

“這也說明了2020年的房地產市場要在‘穩地價、穩房價、穩預期’三方面著力。”顧云昌告訴《中國經濟周刊》記者，房地產是否健康發展，突出的一點是要看房價是否穩定，而房價穩定的背后，首先地價要穩定，“地方政府不要由于地方財政的原因而提高地價，土地供應結構要進行調整。而穩預期，就是要健康積極地引導房地產市場的預期，不要忽高忽低、大起大落。”

這次中央經濟工作會議，還有一個重要提法，就是“全面落實因城施策”。這個提法取代了2018年中央經濟工作會議提出的“因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”。那么，在“因城施策”前面加了“全面落實”四個字，意味著什么？

業內分析不一而足，有觀點認為這次中央經濟工作會議提出“全面落實因城施策”，政策基調明顯放松了。

顧云昌并不這樣認為，他告訴《中國經濟周刊》記者，因為各地房地產市場存在差異性，因城施策很有必要，而這次更加強調了各地都要全面貫徹因城施策，說明因城施策是一個長期的政策。“不能輕易地認為房地產的政策方向可能會適當松綁，現在的房地產調控依然是‘穩’字當頭，只是各地可以根據自己城市的不同情況進行調控，但是如果過了頭，上層還是要去督促和檢查。”顧云昌表示。