樓市“被撞了腰”！小陽春是延后還是徹底涼涼了？

中新經緯  2020/02/04

“閑，特別得閑，都沒人看房。哎，閑是閑了，但沒有工資啊。”天津的房產經紀人陳楓(化名)過了一個“閑得發慌”的春節，他稱，現在天津大部分樓盤都關門了，不建議購房者現在看房，等疫情過了再說。

每年春節期間，市場都會期待返鄉置業熱潮的出現，但今年顯然是沒有的，多地住建部門已經責令轄區內商品房售樓部暫停開放。機構預測，樓市三四月份的“小陽春”難以出現，疫情對市場的影響至少持續到今年上半年。

樓市“小陽春”難以出現

春節前，58同城、安居客發布的報告顯示，有68.6%的被調查者傾向于選擇回鄉置業(包含家鄉城市及家鄉所在的省會城市)，這一數據高于2019年的52.7%。不過，這一切都被突如其來的新型冠狀病毒感染的肺炎疫情給打亂了。

盧康(化名)是一名石油工人，常年在各地奔波鉆井開采石油，本來他打算今年春節在臨近城市買套房，也算安一個家。但疫情的爆發讓他不敢出門。

“春節前我就回了家，還和家人商量著買房，但疫情越來越嚴重，我們村在大年初一晚上開始封路。后來，縣里確診了一例，我們附近一個村發現一個疑似病例，村干部管得更嚴了，現在都不敢出門。”盧康稱，看房就別提了，聽說售樓部都關了。

據中國指數研究院不完全統計，截至1月28日，全國已有湖北、浙江、江西、廣西、河南、遼寧、黑龍江、福建、廣東等省份，武漢、成都、南昌、福州、昆明、南京、贛州、宜昌、湛江、騰沖、綿陽、鄂州、德清、攀枝花、雅安、樂山、自貢、東莞、荊州、沈陽、襄陽、長沙、西雙版納、太原、杭州、廣州、唐山、梅州、海口、三亞、宿州、大連、南陽等50多個城市暫停開放商品房售樓處。

陳楓所在的天津，住建部門雖然沒有明確要求關閉售樓處，但不少在津房企已經主動關門歇業。陳楓對中新經緯客戶端稱，大概有6成以上的售樓處都關門了，“現在不建議看房，很多售樓處都封閉了，也沒啥優惠，不適合入手。”

陳楓供職于一家大型房產經紀公司，往年春節早早就會上班，但今年的上班日期推到了2月3日。“現在公司在研究方案，上班也可能只留一兩個人值班，一個門店幾十人，萬一有一兩感染的，這責任沒人擔得起。”

雖然過了一個清凈的春節，但他還是很發愁，因為他所在的經紀公司沒有底薪，沒有成交就意味著收入為零。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，1月份出現的新冠肺炎疫情，將顯著影響一季度的市場交易，進而也會影響房企和相關城市的去庫存工作。中原地產首席分析師張大偉稱，從1月下旬開始截止日前，與往年春節相比，大部分開發商的成交量都下降了95%，市場基本陷入冰點。

從貝殼研究院監測的1月份二手房銷售數據來看，受春節假期疊加疫情影響，1月份鏈家18城二手房成交量環比下降38%，超過去年包含春節因素的2月份環比29.8%的降幅。

貝殼研究院預測，2020年第一季度全國重點城市二手房成交量顯著性回落，樓市三四月份的“小陽春”難以出現，疫情對市場的影響至少持續到今年上半年。

比SARS對樓市的影響更大嗎？

在業內專家看來，當前的新冠肺炎疫情與2003年的SARS有很多相似之處，參考SARS對當年經濟的影響，新冠肺炎疫情也將對2020年的房地產市場帶來擾動。

中國指數研究院認為，SARS從2003年3月起進入集中爆發期，6月疫情結束，2003年第二季度是疫情對中國經濟和樓市影響最主要的時期。

該研究院稱，從經濟增速來看，2003年二季度全國實際GDP增速由一季度的11.1%降至9.1%，下降了約2個百分點，是近些年來除金融危機影響下經濟明顯下行外，下降幅度最大的一個季度；隨后隨著SARS疫情得以控制，經濟企穩回升，三季度GDP增長10.0%，全年實現10.0%的增長，較2002年提升0.9個百分點，整體未改經濟上行趨勢。

對于房地產業來說，SARS疫情對房地產業的影響較小。2003年3-4月SARS疫情加劇，受疫情防控導向下的社會活動全面受限影響，全國房地產市場運行節奏整體放緩，部分地區出現地產促銷活動暫停、購房群體外出看房意愿減弱、項目建設暫停等現象，4月當月全國房屋施工、開工、銷售面積、投資額增速均出現一定幅度下滑。但整體來看，增速下調幅度并不顯著，且進入5月，隨著疫情逐步得到控制，社會恐慌心理明顯緩解，社會經營活動恢復，房地產市場快速回升至加速上行通道，其中銷售面積增速明顯反彈，且持續高位運行。

中國指數研究院認為，2003年受SARS疫情影響，房地產市場運行節奏雖有短暫的放緩，但全年來看，影響甚微，商品房銷售端、投資端、施工開工端增速甚至是階段內的高點，短期疫情的爆發并沒有阻擋房地產市場長周期的快速增長勢頭。

不過，17年過去了，中國宏觀經濟基本面、樓市所處時期、政策調控力度等都處于不同階段，上述研究院認為，新冠肺炎疫情對樓市的影響可能會更大。2003年中國經濟整體處在快速發展通道，SARS疫情并沒有影響整體經濟的上行趨勢。但當前經濟處于新舊動能轉換的關鍵期，面臨著較大的下行壓力，新疫情爆發后，制造業、基建等投資將受到波及。

2003年SARS疫情爆發時，中國房地產正處于市場化發展的起步階段，市場規模較小，需求旺盛。但近二十年來房地產市場經歷起步、快速增長后需求逐步釋放，目前市場規模持續盤旋于歷史高位，市場規模繼續大幅度增長的動力明顯減弱。

“2003年房地產政策環境較為寬松，而近幾年在“房住不炒”基調引導下，需求釋放節奏趨于理性，2019年全國商品房銷售面積已出現調整勢頭，在當期行業背景下，本次新冠肺炎疫情的發展對短期內房地產市場的影響或較為顯著。”中國指數研究院稱。

不過，嚴躍進卻分析，此次疫情對于銷售端的影響比較明顯，但只是需求釋放短暫停止，不代表需求消失，預計二季度需求會積極釋放。當前環境雖然會對房地產市場產生影響，但決定房地產行業發展的關鍵是城鎮化等因素。

樓市會迎來政策利好嗎？

面對疫情，不能開門營業的房企和房產經紀公司，正試圖通過線上看房等互聯網手段恢復業績。碧桂園、恒大、保利發展、陽光城等開發商上線在線售房小程序，主推VR看房、在線咨詢、預約看房、在線算價等功能。

陳楓稱，他們剛推出線上看房業務，天津有些樓盤可以線上看，他們幫忙對接各樓盤的置業顧問，置業顧問線上講解樓盤信息。

鏈家相關人士表示，在2月10日前，北京鏈家所有門店不開展任何經營活動。在門店正常作業前，經紀人將通過線上即時溝通工具和VR等方式為有房屋買賣和租賃需求的客戶提供必要的服務。

另一家大型房產經公司人士對中新經緯客戶端表示，公司現階段主推線上看房、選房及遠程簽約，提供VR看房、在線咨詢等服務，以避免出現交叉感染的風險。不過她也坦言，新房二手房交易涉及很多流程，需要銀行、房管、稅務等多部門的配合，不可能完全在線上完成。

張大偉對中新經緯客戶端表示，線上看房沒有多少意義，連噱頭都不算，不會對成交帶來多少影響。

近段時間以來，由于疫情防控形勢依然嚴峻復雜，多個部門相繼發布政策，支持各行業共渡難關。2月1日，中國人民銀行、財政部、銀保監會、證監會、外匯局發布了《關于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，提出保持流動性合理充裕，加大貨幣信貸支持力度。2日，中國人民銀行發文稱，2月3日將開展1.2萬億元公開市場逆回購操作投放資金，確保流動性充足供應，銀行體系整體流動性比去年同期多9000億元。

海通證券指出，由于疫情對經濟形成短期沖擊，為了維護市場穩定、對沖短期沖擊，預計貨幣政策有望從“靈活適度”轉向適度寬松。考慮到短期通脹還在高位，預計央行或將階段性小幅降息，如降低7天逆回購招標利率、下調MLF利率、對疫情嚴重地區定向降準降息等，從而推動LPR下降，降低社會融資成本。

張大偉分析，金融政策的寬松趨勢在疫情爆發前就已經出現，疫情之后會加快寬松政策的落地。現在關鍵看疫情何時能夠緩解，如果持續肆虐，企業回款能力將受到沖擊，債務違約可能集中出現；一旦疫情緩解，再加上寬松政策，市場也會爆發式恢復。