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資金回流路斷債務(wù)承高壓,房企資金鏈能否扛過此疫

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)頻道  2020/03/02

2月28日,富力地產(chǎn)宣布,擬發(fā)行2024年到期4億美元優(yōu)先票據(jù),利率為8.625%。此次發(fā)債募得的資金,將用于再融資中將于一年內(nèi)到期的中長期債項(xiàng)。

這一動(dòng)作看似波瀾不驚,實(shí)則投射出了近期房企融資行為的所有特征:美元債務(wù)、成本不低、用于借新還舊。

歲末年初,新冠肺炎疫情爆發(fā)并迅速蔓延,受此影響,房地產(chǎn)企業(yè)的銷售至今未能全面恢復(fù),銷售現(xiàn)金流折損明顯。與此同時(shí),境內(nèi)融資環(huán)境仍然嚴(yán)苛。2月24日,銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào),銀行放貸時(shí)要考慮是否“違規(guī)流向房地產(chǎn)”。

受此影響,房企一面啟動(dòng)線上銷售,并輔以打折優(yōu)惠;一面在境外積極融資,以求彌補(bǔ)疫情影響下的資金鏈缺口。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),2020年房企年內(nèi)到期信用債規(guī)模將超過7000億元,較2019年大幅上漲。在前有疫情影響,后有債務(wù)壓力的背景下,房企的自救行為,能夠確保自己渡過難關(guān)嗎?

融資增速需達(dá)到26.4%

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心不完全統(tǒng)計(jì),自2月以來,全國超40個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)扶持政策,緩解企業(yè)資金壓力。但在融資端,政策并沒有明顯的松綁跡象。

央行于2月19日發(fā)布的“四季度貨幣政策報(bào)告”中,再度強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”,并重申“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。2月24日,銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人在新聞發(fā)布會(huì)上表示,要確保“銀行貸款是不是真正用于生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng),而不是違規(guī)流向房地產(chǎn)、違規(guī)流向資本市場”。

這種表態(tài)奠定了一個(gè)基本基調(diào),即樓市調(diào)控政策不會(huì)明顯放松。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,我國經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入“換擋期”,但在發(fā)展模式上,以松綁樓市調(diào)控來刺激房地產(chǎn)市場,進(jìn)而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的做法不會(huì)再出現(xiàn)。

2月中下旬以來,房企開始陸續(xù)復(fù)工,但據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解,目前復(fù)工的崗位主要是后臺(tái)支持崗,且很多公司實(shí)施輪流上崗制度,并非完全復(fù)工。此外,銷售端雖然也已大規(guī)模復(fù)工,但多家受訪的房企反映,售樓處仍然門可羅雀。

線下銷售不開張,資金回流受阻,融資規(guī)模相比往年同期也在減少。據(jù)多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,由于境內(nèi)融資受限,今年1月,房企海外融資規(guī)模大漲。但到2月,海外融資又出現(xiàn)大幅下滑。使得房企在年初的總?cè)谫Y規(guī)模明顯低于去年同期。

億翰智庫指出,房企2020年將到期的信用債總額為7468.6億元,在不考慮經(jīng)營也需要大量資金的情況下,今年全年融資規(guī)模增速達(dá)到26.4%,才能剛好覆蓋到期的債務(wù)。“否則,房企用于運(yùn)營的自有資金將被擠壓出部分用于償債,從而進(jìn)一步制約房企投資、施工等動(dòng)作。”

多家房企存“再融資風(fēng)險(xiǎn)”

實(shí)際上,由于疫情帶來的不確定性,部分房企的日常運(yùn)營已經(jīng)受到影響。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到,春節(jié)后,某大型房企已經(jīng)針對(duì)疫情影響做出多個(gè)應(yīng)對(duì)預(yù)案,其中的一個(gè)措施,就是暫停今年上半年的招聘工作。另有房企暫時(shí)凍結(jié)了中高級(jí)管理人員的漲薪計(jì)劃。

張大偉認(rèn)為,總體來看,民企所受的影響要大于國企,中小型房企所受的影響要大于大型房企。這種影響在土地市場和融資端均有所體現(xiàn)。

那么,疫情對(duì)房企的信用評(píng)級(jí)和資金鏈的影響究竟有多大?

近期,惠譽(yù)發(fā)布一份研報(bào)指出,新冠病毒疫情對(duì)其受評(píng)的166家中國企業(yè)的業(yè)務(wù)產(chǎn)生了不同程度的影響,6%企業(yè)的再融資風(fēng)險(xiǎn)上升。其中,億達(dá)中國(CCC)、毅德國際(B-/穩(wěn)定)、新湖中寶(B-/穩(wěn)定)、國瑞置業(yè)(B-/穩(wěn)定)四家房企被點(diǎn)名“再融資風(fēng)險(xiǎn)高”。

其中,億達(dá)中國風(fēng)險(xiǎn)最高。根據(jù)公告,億達(dá)中國115.8億元債務(wù)將于2020年6月前到期。按照其現(xiàn)有資金狀況,短期內(nèi)難以覆蓋債務(wù)。近期,億達(dá)中國再次推遲了2017年12月31日止年度每股股份8分的現(xiàn)金派息,并推遲中民嘉業(yè)2.885億元相關(guān)貸款的還款,另45.79億元的貸款協(xié)議有觸發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

東方金誠國際信用評(píng)估有限公司預(yù)計(jì),新冠肺炎疫情將使房地產(chǎn)行業(yè)一季度銷售受到較大沖擊,湖北及周邊省市沖擊更大。部分短債較高的房企資金承壓,流動(dòng)性壓力增加。但全年來看,總體影響有限。

該機(jī)構(gòu)指出,在基準(zhǔn)情境(疫情于4月結(jié)束)下,2020年房企信用風(fēng)險(xiǎn)整體仍將穩(wěn)定。但不同類型房企所受的影響將有所分化。基準(zhǔn)情境下,疫情對(duì)碧桂園等高周轉(zhuǎn)型及中建三局地產(chǎn)、福星惠譽(yù)和武漢地產(chǎn)集團(tuán)等項(xiàng)目集中于湖北省內(nèi)的房企影響較大,對(duì)土儲(chǔ)豐富、資金充裕、短期債務(wù)壓力不大的萬科、保利、招商等資源型房企影響一般。

同時(shí),資源型房企在一定程度上能抓住土地端和并購端出現(xiàn)的利好機(jī)會(huì)。

億翰智庫表示,除了降價(jià)跑量和適時(shí)清庫存外,資金并不是很充裕的房企需要減少土地投資支出,保證資金安全。另外,在行業(yè)不景氣的情況下,抱團(tuán)取暖將是一種趨勢(shì),合作拿地與開發(fā)也是渡過難關(guān)的不錯(cuò)選擇。

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