樓市陽(yáng)春三月將“解凍”，報(bào)復(fù)性反彈是否會(huì)出現(xiàn)？

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道  2020/03/17

“昨天回滬在家隔離滿14天，第一天出門(mén)就辦了件大事，”滬飄十年，林蕓(化名)終于在3月15日買(mǎi)下了自己名下的第一套上海房產(chǎn)，而實(shí)現(xiàn)這一切的催化劑竟然是這場(chǎng)新冠肺炎疫情。

疫情爆發(fā)以來(lái)，上海的樓市顯然是逐步按下“重啟鍵”。2月中旬，新盤(pán)多數(shù)不敢開(kāi)盤(pán)，二手房帶看受限，共同造就了2月房產(chǎn)交易冷凍、房貸市場(chǎng)低迷的事實(shí)。而隨著疫情防控效果逐步顯現(xiàn)，部分新盤(pán)和二手盤(pán)交易開(kāi)始萌芽，春風(fēng)之下，上海樓市漸漸回溫。

購(gòu)房者蠢蠢欲動(dòng)

林蕓去年拿到戶(hù)口順利成為“新上海人”，趁著上海房地產(chǎn)已經(jīng)多年呈現(xiàn)價(jià)格增長(zhǎng)乏力，林蕓準(zhǔn)備2020年精挑細(xì)選后買(mǎi)房。但一場(chǎng)疫情打亂了計(jì)劃，她認(rèn)為，時(shí)下應(yīng)該是樓市較為低迷的時(shí)刻，她害怕疫情后樓市也許會(huì)出現(xiàn)需求井噴、價(jià)格報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)。于是，她采取了速戰(zhàn)速?zèng)Q的戰(zhàn)術(shù)。

其實(shí)，2月的上海樓市，也并不見(jiàn)有多蕭索。2月20日，上海徐匯濱江地塊也拍下310.5億元的總價(jià)地王，總面積約32.37萬(wàn)平方米。土地用途有商辦、餐飲旅館、文體、商品住宅等。市場(chǎng)上有些購(gòu)房者認(rèn)為，疫情之后市場(chǎng)并不會(huì)悲觀。另外，綠地集團(tuán)從中國(guó)民生投資有限公司(中民投)接盤(pán)的董家渡地王項(xiàng)目也在三月中旬部分開(kāi)啟認(rèn)籌。根據(jù)其公示的一房一價(jià)表，單價(jià)區(qū)間為11.16萬(wàn)元/平方米-18.15萬(wàn)元/平方米，這將是疫情未結(jié)束的情形下春節(jié)后第一個(gè)開(kāi)盤(pán)的上海豪宅項(xiàng)目。

這些消息讓一些購(gòu)房者加快了置業(yè)的腳步。

3月15日，是林蕓第一次看房的日子，也是簽下房屋買(mǎi)賣(mài)合同的日子。剛好在上海閔行中環(huán)外看到一套價(jià)格合適的復(fù)式戶(hù)型，果斷出手。對(duì)方正要拿這套房換學(xué)區(qū)房，比較著急，相比市面已是較低價(jià)格，還因?yàn)橐咔樵蚪盗艘恍?

林蕓這樣的購(gòu)房戶(hù)并非單例，原本就有套上海商住房的李君(化名)節(jié)后也有些著急。在賣(mài)掉手上這套湊齊首付之前，3月15日她趕去了兩個(gè)青浦的剛推的樓盤(pán)實(shí)地考察，現(xiàn)場(chǎng)均需要戴口罩、測(cè)體溫。這是她疫情之后看到人群最集聚的場(chǎng)合，已經(jīng)下午五六點(diǎn)，仍有三四十人圍著銷(xiāo)售坐在七八張桌前詢(xún)問(wèn)。

“銷(xiāo)售都不屑于帶著客戶(hù)看樣板房，直接說(shuō)，90平的在這里，120平的在那里，你們自己看去吧?！崩罹貞浾f(shuō)，另外一個(gè)附近的樓盤(pán)距離地鐵足足有4公里之遠(yuǎn)，但一天也簽約了20套，現(xiàn)場(chǎng)有購(gòu)房者稱(chēng)，自己看中的房子被人提前下手了。

需求在，供給卻不足。一位房地產(chǎn)中介對(duì)記者表示，雖然2月中旬就回城復(fù)工，但很多小區(qū)封閉，帶看根本不現(xiàn)實(shí)。目前3月之后逐步有房源所在小區(qū)對(duì)外開(kāi)放，部分可以帶看。“不同小區(qū)寬嚴(yán)程度也不一樣，有些刷健康碼就能進(jìn)，有些嚴(yán)格限制外來(lái)人員?！?

上海鏈家市場(chǎng)研究部資深分析師楊雨蕾對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，何時(shí)開(kāi)放帶看是根據(jù)實(shí)際疫情情況和疫情防控安排來(lái)決定的，中介不太好判斷。目前的政策是：如果小區(qū)允許進(jìn)入，經(jīng)紀(jì)人在出示綠色“隨申碼”和相關(guān)證件，做好信息登記、佩戴好口罩且量體溫正常的前提下，才可以進(jìn)行帶看，如果小區(qū)的防疫規(guī)定不允許是不能進(jìn)入帶看的。疫情期間，中介還采用線上方式進(jìn)行帶看，比如通過(guò)VR看房、線上直播看房等，讓客戶(hù)足不出戶(hù)就可以看房。

容易形成火爆場(chǎng)面、人群聚集的新房則態(tài)度較為謹(jǐn)慎。有新房銷(xiāo)售人士表示：“目前新盤(pán)都不太敢開(kāi)盤(pán)，還是怕防護(hù)措施不到位。我們的樓盤(pán)估計(jì)要拖到5、6月份面世了。”

雖然部分購(gòu)房者有些著急，但楊雨蕾透露，從鏈家統(tǒng)計(jì)的購(gòu)房者平均成交周期來(lái)看，由年前的50天左右，延長(zhǎng)到60天左右，但主要原因可能只是因?yàn)橐咔橛绊憣?dǎo)致看房和成交的過(guò)程都被拉長(zhǎng)的關(guān)系，總體而言客戶(hù)心態(tài)其實(shí)并未出現(xiàn)變化。

銀行房貸業(yè)務(wù)清淡

根據(jù)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)鏈家出具的數(shù)據(jù)，上海的二手房市場(chǎng)今年1月份成交量同比下降31%，2月份同比下降53%(3月份的成交暫未更新)。1月份成交同比下滑主要是受到春節(jié)影響，今年的春節(jié)較去年時(shí)間更早。而疫情的爆發(fā)是1月下旬開(kāi)始的，所以疫情對(duì)成交的影響主要體現(xiàn)在1月下旬到2月份這段時(shí)間。

沒(méi)有成交，就沒(méi)有按揭貸款。根據(jù)央行上海總部3月13日公布的數(shù)據(jù)，2月住戶(hù)部門(mén)貸款減少325億元，個(gè)人住房貸款增加29億元，同比少增45億元。

銀行的房貸業(yè)務(wù)清淡了，房貸經(jīng)理們都在忙著存量客戶(hù)房貸換錨的事情。一位國(guó)有大行的房貸經(jīng)理大吐苦水：“一手好多樓盤(pán)還沒(méi)開(kāi)，二手不敢?guī)Э?，即便有簽約的應(yīng)該流程還沒(méi)走到我這環(huán)節(jié)，暫時(shí)還沒(méi)什么貸款合同要忙?，F(xiàn)在貸款的話審批很快，一個(gè)星期就能完成?！?

根據(jù)她的了解，很多新盤(pán)等到疫情結(jié)束后會(huì)集中推出，她認(rèn)為到時(shí)候也許有不少打折促銷(xiāo)活動(dòng)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是個(gè)利好。

一位股份制銀行上海分行行長(zhǎng)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2月房產(chǎn)線下交易幾乎沒(méi)有，主要是因?yàn)榇蠹叶颊诩依铮灰咨倭?，自然按揭少了。不過(guò)認(rèn)為，3月的下半個(gè)月情況會(huì)有所好轉(zhuǎn)，并且疫情之后別墅和聯(lián)排會(huì)成為購(gòu)房者的新目標(biāo)。

不過(guò)談及全年房貸業(yè)務(wù)的總體計(jì)劃，上述行長(zhǎng)表示暫時(shí)不會(huì)調(diào)整：“中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)目標(biāo)任務(wù)不變。”

3月16日的國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)、新聞發(fā)言人毛盛勇對(duì)房地產(chǎn)和投資問(wèn)題做出回應(yīng)稱(chēng)：“房住不炒的政策定位沒(méi)有改變，這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房?jī)r(jià)的局面已經(jīng)初步形成。具體到房地產(chǎn)的發(fā)展政策上，還是要按照推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的要求，不把房地產(chǎn)作為短期刺激政策?！?

鏈家透露，進(jìn)入3月份以來(lái)二手房的成交有比較明顯的恢復(fù)，近三周的周均成交環(huán)比都呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，但是離去年的常規(guī)成交量仍有差距，目前周均成交恢復(fù)到80%以上。

談及實(shí)質(zhì)性的樓市交易回暖，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，至少要等到5月：“3月、4月交易量肯定會(huì)逐步上升，但是相較于去年同期正常的交易量，只能達(dá)到50%-60%。5月之后還要看各地支持政策，也不排除1個(gè)月補(bǔ)回3個(gè)月的交易的可能性。”

“從目前二手房成交恢復(fù)情況來(lái)看其實(shí)好于預(yù)期，而且由于新房市場(chǎng)目前新增供應(yīng)仍未恢復(fù)，可能對(duì)二手房的成交是個(gè)利好，成交量可能很快會(huì)恢復(fù)到正常水平?！睏钣昀賹?duì)記者表示。

而嚴(yán)躍進(jìn)指出，等到樓市恢復(fù)平穩(wěn)，新房市場(chǎng)交易會(huì)比二手房更熱，而二手房要滯后3個(gè)月或者更長(zhǎng)時(shí)間，原因在于5月份會(huì)出現(xiàn)新盤(pán)集中推出。

從全年房?jī)r(jià)來(lái)看，兩位專(zhuān)家均不認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，現(xiàn)在還處于降價(jià)階段，到4月、5月才會(huì)稍微平穩(wěn)，5月、6月才會(huì)有所反彈，但不會(huì)是報(bào)復(fù)性反彈。

“疫情期間被壓制的購(gòu)房需求是否會(huì)在后期爆發(fā)，這個(gè)可能性比較小，因?yàn)橐咔橹饕绊懙臅r(shí)間段就2月份左右一個(gè)月的時(shí)長(zhǎng)，而且中間本身是春節(jié)成交量就小，而對(duì)房?jī)r(jià)的影響就更小了，從目前的成交數(shù)據(jù)來(lái)看對(duì)房?jī)r(jià)基本沒(méi)有影響，全年仍以穩(wěn)為主?！睏钣昀僬f(shuō)。