疫情中摔跤的中國樓市，會因為美聯儲放水爬起來么

國是直通車  2020/03/17

最近跟”搶”字有關的消息一點不少。

朋友圈里有人在搶口罩，中簽一次能買10只；各省在“搶豬”，有地方引進一頭種豬給予2000元現金獎勵；面對疫情威脅，外國人在搶購廁紙、面包；還有一些人，他們已經開始戴口罩排隊搶房了。

日前，深圳一豪宅項目開盤當日售罄。據媒體報道，這個項目均價4000多萬，有17套別墅，開盤僅幾秒鐘就被搶空。3月初，該項目推出的70套商務公寓也快速售罄，當時有“土豪”戴著口罩前往認購，后該項目被緊急限流。

土豪的世界難懂，排隊搶房可能僅是個案。

不過，上個周末，北京許多售樓處也開始熱鬧起來。據透露，包括長安九里、金茂國際社區等項目，都已經開始出現排隊進售樓處的現象。

停擺近兩個月的樓市似乎開始蠢蠢欲動了。房子又要被炒上天了嗎？

樓市2月“摔了一跤”

大跌這個詞其實很少跟樓市扯上關系。但今年前2月房地產市場的多項核心指標卻很符合這一描述。

房地產開發投資：從2019年的同比上漲9.9%，俯沖而下，降至2020年1-2月份的同比下跌16.3%。

圖片來源：國家統計局官網

商品房銷售面積和銷售額：從正增長和微跌，雙雙下落至同比下跌逾35%。

圖片來源：國家統計局官網

房地產企業到位資金：從去年全年的上漲7.6%，摔至下跌17.5%。

圖片來源：國家統計局官網

房價、地價同樣雙雙回落。

今年2月份，70個大中城市中，只有21個城市，也就是三分之一城市新建商品住宅價格環比上漲。就在一個月前，房價環比上漲的城市數量還有47個。

上一次房價上漲城市數量這么少，還是在2015年5月份，那是本輪樓市剛剛啟動上漲行情之時。這意味著2月份，新房價格上漲城市數量創下57個月新低。

二手房市場“摔”得更厲害。2月份，70個城市中，二手房價下降的城市有48個，上漲的城市只有12個。

據易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進統計，2月份70個城市二手住宅銷售價格指數環比漲幅為-0.1%，系58個月來首次下跌。

土地市場同樣收縮明顯。

1-2月份房地產開發企業土地購置面積1092萬平方米，同比下降29.3%；土地成交價款440億元，下降36.2%。

簡單計算，前2月，全國土地均價為4029元/平方米，同比下跌9.8%。

經過2016年底以來的一輪樓市調控，主要城市房價漲幅不斷收窄，但多數城市仍然保持升勢，房價“普漲”態勢未改。而2月樓市在疫情影響下的大幅調整可能打破這一局面。

當然，投資、銷售、房價、地價等數據下滑主要源于疫情帶來的市場停擺，這些都是短期影響，未來房地產會持續低迷還是出現V字型反彈？

這首先要看政策。

調控會放松嗎？

中央對樓市政策的態度已經十分明確：房住不炒；不把房地產作為短期刺激經濟的手段。

國家統計局國民經濟綜合統計司司長、新聞發言人毛盛勇16日重申，房住不炒的定位沒有改變。近幾年，房地產市場總體平穩，特別是穩地價、穩預期、穩房價的局面已經初步形成。此外，他再次強調：“不把房地產作為短期刺激政策，這也是明確的。”

在此之前，央行、財政部、國家統計局等多個部門反復強調了房住不炒等調控基調。

這些都傳遞出一個信號：“房住不炒”不是說說而已。地方可以因城施策，但大面積、大幅度的調控松動是不被允許的。

新冠肺炎疫情發生后，房地產市場受到沖擊，定向為房地產企業紓困，減少違約等一大批扶持政策被放行。但目前來看，一些力度較大(如涉及調整首付比例)或者引發輿論波動的松綁政策要么被地方主動撤回，要么被證實并無此事。

如：河南省駐馬店市提出將公積金貸款購買首套房的首付比例由30%降至20%。但不久后，當地被河南省政府約談，政策也被撤回。

廣州市“取消公寓限購”也經歷了松綁政策“一日游”，政策出臺次日即刪除了相關內容。

網傳調低首付比例的湖州銀行、工行紹興分行、建行深圳分行等均否認進行房貸政策調整。

海南省近期則“逆勢”收緊調控，提出新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度，“下架”了實施26年的商品房預售制度。

各種跡象表明，地方松綁樓市的政策空間并不算大。

但這并不意味著房價反彈動力全無。

上周，極其罕見的情況出現了：十幾個國家股市集中經歷暴跌熔斷，原油、比特幣、黃金等資產遭遇恐慌性拋售，全球金融市場海嘯。

美聯儲15日宣布，緊急降息1個百分點到0%至0.25%之間，并啟動7000億美元量化寬松計劃。

2008年以來，美國幾輪QE疊加國內房地產刺激政策，被視為推動中國樓市在過去幾年快速上漲的重要因素。其背后原因可以簡單總結為：流動性注入房地產，導致房價進一步上漲。

同策集團首席分析師張宏偉認為，資金面的過度寬松市場無法消化，伴隨著國內貨幣政策的寬松，后期的市場流動性必然會尋求增值保值的渠道。而目前，房地產投資回報仍然比其他大部分行業穩定且高。

于是2020年美國啟動新一輪QE之后，中國房價可能因為市場流動性寬裕而進一步走升。

售樓處人來了，房價會漲嗎？

之前各大房企炒的火熱的網上賣房，似乎并沒有多少人真正買賬，但是售樓處重新開放之后，確實吸引了一大波戴口罩的看房者。

山東一位房企區域負責人表示，其所負責的售樓處重新開放之后，到訪量很大，不少人都是帶著口罩看房。2月底的客戶到訪量已經超過了去年最高峰，特別是別墅類產品很受市場關注。

此外，北京、南京、深圳等多地也曝出不少售樓處人流加大，出現復蘇跡象。

二手房市場也正在恢復。貝殼研究院首席市場分析師許小樂透露，近兩周重點18城鏈家二手成交量環比分別增加了89.7%、64%，增速較快。和去年同期3月的小陽春對比，重點18城市的鏈家二手成交量恢復至去年同期水平的30%以上，新增房源已經恢復至去年同期水平的60%左右，新增客源(主要來自線上)已經超過去年同期水平，前期堆積的需求較為強勁，隨著線下活動的恢復，預計未來成交量將會出現增長。

不過，他認為，短期市場的快速回暖不會帶動價格大幅上漲。

目前的供需關系依舊較為緩和，新房庫存高達5.3億平方米，二手市場節奏依舊很慢，2019年重點城市房源成交周期均在100天以上。市場的回暖是短期累積需求的釋放，不足以改變市場的供需力量對比。

從更長的時間看，隨著疫情影響的持續減少，市場或會沿著前期穩定的曲線前進。