明年起 全國樓市或將迎來大范圍“降價潮“

地產中國  2020/12/09

明年起，全國樓市房價或將迎來大范圍“降價”。為什么這么說呢？

01 政策周期影響

我國絕大多數地方的樓市都屬于政策市場，沒法用正常市場供需關系來解釋。

政策市場的特色之一就是市場受政策影響比市場規律影響更深遠，更有效。近年來，在國家“房住不炒”政策底線要求下，各地紛紛出臺樓市具體調控政策。當然，調控的目的是要讓樓市平穩發展，規避樓市泡沫和信貸危機風險，保障基礎消費者的權益。

但是，在政策密集調控下，也打擊了樓市投資投機行為。房產在中國人看來，幾乎等同于家庭必需品，只是這個必需品比米面油的價格貴了N倍而已。試想一下，如果有人炒作米面油價格，會產生什么樣的后果？這引起的就不僅僅是“消費不起”的市場現象，而且會產生嚴重的社會問題。

政策調控的最終目的，是要讓房地產市場回歸正常，回歸到以供需關系自覺調控的狀態中。

除此外，政策調控也從源頭上打消了開發商“房地產必賺錢”的豪賭心態。房地產企業融資不得逾越三條紅線：去除預收款后資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1.0倍。

抓住了房地產開發商回款、融資、還債這三個命門，就等于逼迫其必須將房價控制在合理范圍內，甚至為了縮短回款周期和現金流，有的開發商不得不降價銷售。尤其是三四線城市，當人口凈流入不足，也沒有了炒房客，市場需求陷入乏力之時，房地產開發商要想活下去，就只能不斷壓縮自身利潤。

事實上，今年年底，北方已經有城市出現了打折讓利銷售的現象，而且政府監管部門也鼓勵房企降價讓利。當然，政策真正發揮作用還需要一定時間周期。

02 人口結構因素

首先說說中國目前的人口結構大環境。

截至2019年底，我國16至59周歲的勞動年齡人口89640萬人，占總人口的比重為64.0%；60周歲及以上人口25388萬人，占總人口的18.1%，其中65周歲及以上人口17603萬人，占總人口的12.6%。

此外，人口自然增長率除2016年有小幅回升，之后便呈直線式下降至3.34‰；總和生育率目前已經不到1.5，創歷史新低。以聯合國人口結構標準，中國在2000年已經進入老齡化社會。按照目前發展趨勢，我國將在2022年進入深度老齡化階段。

這意味著什么？老齡人口不斷增加，適齡勞動力不斷減少，社會生產力將持續不足。照此推算，在樓市中，我國每年至少減少100萬人左右的購房主力群體。

拋開其他因素，在正常市場供需關系中，如果總需求人數不斷減少的情況下，市場勢必會出現供大于需的現象。而房地產開發商要繼續在行業發展，降價或許成為唯一出路。

03 房地產庫存問題

根據中國房地產協會數據統計，2019年全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48342萬平方米，環比增長2.1%，同比增長5.7%。這意味著2019年全年全國百城庫存同比增長約6%。且庫存規模已經保持了連續13個月的同比正增長。

這其中庫存壓力最大也是最危險的有兩類城市：第一類是北京、上海等一線城市周邊的縣級城市；第二類是濱海城市，包括廈門、舟山和三亞等城市表現較為明顯。除此外，今年房地產竣工面積也保持了年均20億平米左右的供應量，已接近供需失衡臨界點。

一邊是庫存不斷拉高，竣工面積持續增長，一邊是購買力基數下降，購買需求降低。如此持續下去，將進一步加劇房地產市場供大于需。加之當前密集且措施力度較大的調控政策作用下，房地產市場短期內將出現嚴重的供需失衡局面。

除此之外，還有其他宏觀因素，如普通人買房習慣“買漲不買跌”的現實，人口流動趨于基數穩定，適婚人數或結婚意愿下降等。

普通對于樓市的反應往往是后知后覺。但是，大地產商總是能先人一步嗅到市場的微妙變化。李嘉誠、王健林、潘石屹等地產商，在近些年持續積極降低負債、甩賣項目，甚至已經抽身離去。這些變化也無不透露出市場的微妙變化。

說了這么多，也別著急狂歡。畢竟基數如此龐大的房地產業，價格變動幅度過渡到普通消費者身上也只能表現出微乎其微的反應，甚至毫無反應。普通人真正能有直觀感受，還需要一定時間來消化和反饋。