展望2020：中國房地產市場即將迎來“變局時刻”？

中國新聞網  2020/01/09

2019年，中國樓市踩了“剎車”，二手房價回到一年前。不少城市房價開始出現實質性下跌。往前一步，真正的轉折即將發生。

2020年是中國住房商品化第22個年頭，從高歌猛進換擋到“穩字當頭”，中國房地產市場變局時刻可能就在眼前。

資料圖：房地產樓盤。中新社記者 張斌 攝

資料圖：房地產樓盤。中新社記者 張斌 攝

橫盤時代來了？

不少業內研究者發現，過去十幾年一直存在的房地產“小周期規律”失靈了。

以往，房地產行業內每3年左右就經歷一輪由漲到跌循環的完整周期。但自2015年底以來，房地產市場已經持續4年多處于景氣區間。其間，房價漲幅不斷收窄，直至2019年年末，房價出現“轉跌”信號，但本輪地產周期遠未見到終點。

波動減小，周期拉長，情況如果持續下去，將意味著橫盤時代的到來。

華創證券研究所房地產行業首席分析師袁豪認為，本輪房地產小周期預計將由原先3年延長至超7年。周期延長帶來的新特征是：盡管總量穩定，但區域性和結構性分化加劇，城市間小周期此起彼伏、相互對沖。

更重要的是，進入橫盤時代后，房地產投資邏輯將發生根本性變化。

過去十年，中泰證券宏觀首席分析師梁中華指出，如果投資大宗商品一直持有，累計只能得到30%的回報，投資債券有51%的回報，投資股票有57%的回報，而投資房地產能夠獲得265%的回報。房地產是各大熱門投資品中，回報率最高的。

但這建立在房價快速上漲基礎上，一旦房價上漲腳步真正慢下來，投資房子或不再具有吸引力。據中國指數研究院統計，2019年中國百城新房均價同比漲幅僅為3.34%，低于去年11月份CPI增速。二手房更是基本停漲。據諸葛找房數據研究中心統計，去年中國百城二手房價累計僅上漲0.03%，基本回到一年前水平。

如果計算上持有房產物業費、供暖費、折舊維修費、稅費、房貸利息等成本，在橫盤時代，房產已稱不上優質投資品。這種變化能讓投資客自覺離場，真正將住房消費留給剛需。

大漲大跌退場？

2019年，中國官方連續強調“房住不炒”。業內普遍認為，這意味著中國房地產政策不會明顯松動，“穩”將依然是2020年樓市主基調。

在這一基調下，各地大概率將繼續探索實施“冒頭就打”調控機制。具體而言，在對當地住房、土地和金融市場實時監測基礎上，一旦市場露出過熱苗頭，官方就會有相應風險提示，或者啟動調控加碼措施。當這一機制被越來越多城市采用，局部波動就難有演化為大漲的機會。

例如：2019年底，深圳一個小區業主通過微信群“控盤”，哄抬房價，隨后該小區二手房交易被暫停網簽。調控精細化程度正在不斷加大。

同時，大跌也難以出現。

2019年末，官方發布《關于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》提出，全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。大幅放寬落戶限制，將進一步穩定市場，促進部分城市新房交易量回升。

此外，今年年初的全面降準和房貸利率LPR改革，都對房地產行業有一定正向影響。

加之，各地因城施策地出臺房地產政策，支持合理住房消費，房地產市場進入雙向調控軌道，房價或長時間窄幅波動。