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地產(chǎn)中國  2020/12/09

明年起，全國樓市房價或?qū)⒂瓉泶蠓秶敖祪r”。為什么這么說呢？

01 政策周期影響

我國絕大多數(shù)地方的樓市都屬于政策市場，沒法用正常市場供需關(guān)系來解釋。

政策市場的特色之一就是市場受政策影響比市場規(guī)律影響更深遠，更有效。近年來，在國家“房住不炒”政策底線要求下，各地紛紛出臺樓市具體調(diào)控政策。當然，調(diào)控的目的是要讓樓市平穩(wěn)發(fā)展，規(guī)避樓市泡沫和信貸危機風險，保障基礎(chǔ)消費者的權(quán)益。

但是，在政策密集調(diào)控下，也打擊了樓市投資投機行為。房產(chǎn)在中國人看來，幾乎等同于家庭必需品，只是這個必需品比米面油的價格貴了N倍而已。試想一下，如果有人炒作米面油價格，會產(chǎn)生什么樣的后果？這引起的就不僅僅是“消費不起”的市場現(xiàn)象，而且會產(chǎn)生嚴重的社會問題。

政策調(diào)控的最終目的，是要讓房地產(chǎn)市場回歸正常，回歸到以供需關(guān)系自覺調(diào)控的狀態(tài)中。

除此外，政策調(diào)控也從源頭上打消了開發(fā)商“房地產(chǎn)必賺錢”的豪賭心態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)融資不得逾越三條紅線：去除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率大于70%；凈負債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

抓住了房地產(chǎn)開發(fā)商回款、融資、還債這三個命門，就等于逼迫其必須將房價控制在合理范圍內(nèi)，甚至為了縮短回款周期和現(xiàn)金流，有的開發(fā)商不得不降價銷售。尤其是三四線城市，當人口凈流入不足，也沒有了炒房客，市場需求陷入乏力之時，房地產(chǎn)開發(fā)商要想活下去，就只能不斷壓縮自身利潤。

事實上，今年年底，北方已經(jīng)有城市出現(xiàn)了打折讓利銷售的現(xiàn)象，而且政府監(jiān)管部門也鼓勵房企降價讓利。當然，政策真正發(fā)揮作用還需要一定時間周期。

02 人口結(jié)構(gòu)因素

首先說說中國目前的人口結(jié)構(gòu)大環(huán)境。

截至2019年底，我國16至59周歲的勞動年齡人口89640萬人，占總?cè)丝诘谋戎貫?4.0%；60周歲及以上人口25388萬人，占總?cè)丝诘?8.1%，其中65周歲及以上人口17603萬人，占總?cè)丝诘?2.6%。

此外，人口自然增長率除2016年有小幅回升，之后便呈直線式下降至3.34‰；總和生育率目前已經(jīng)不到1.5，創(chuàng)歷史新低。以聯(lián)合國人口結(jié)構(gòu)標準，中國在2000年已經(jīng)進入老齡化社會。按照目前發(fā)展趨勢，我國將在2022年進入深度老齡化階段。

這意味著什么？老齡人口不斷增加，適齡勞動力不斷減少，社會生產(chǎn)力將持續(xù)不足。照此推算，在樓市中，我國每年至少減少100萬人左右的購房主力群體。

拋開其他因素，在正常市場供需關(guān)系中，如果總需求人數(shù)不斷減少的情況下，市場勢必會出現(xiàn)供大于需的現(xiàn)象。而房地產(chǎn)開發(fā)商要繼續(xù)在行業(yè)發(fā)展，降價或許成為唯一出路。

03 房地產(chǎn)庫存問題

根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48342萬平方米，環(huán)比增長2.1%，同比增長5.7%。這意味著2019年全年全國百城庫存同比增長約6%。且?guī)齑嬉?guī)模已經(jīng)保持了連續(xù)13個月的同比正增長。

這其中庫存壓力最大也是最危險的有兩類城市：第一類是北京、上海等一線城市周邊的縣級城市；第二類是濱海城市，包括廈門、舟山和三亞等城市表現(xiàn)較為明顯。除此外，今年房地產(chǎn)竣工面積也保持了年均20億平米左右的供應(yīng)量，已接近供需失衡臨界點。

一邊是庫存不斷拉高，竣工面積持續(xù)增長，一邊是購買力基數(shù)下降，購買需求降低。如此持續(xù)下去，將進一步加劇房地產(chǎn)市場供大于需。加之當前密集且措施力度較大的調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)將出現(xiàn)嚴重的供需失衡局面。

除此之外，還有其他宏觀因素，如普通人買房習慣“買漲不買跌”的現(xiàn)實，人口流動趨于基數(shù)穩(wěn)定，適婚人數(shù)或結(jié)婚意愿下降等。

普通對于樓市的反應(yīng)往往是后知后覺。但是，大地產(chǎn)商總是能先人一步嗅到市場的微妙變化。李嘉誠、王健林、潘石屹等地產(chǎn)商，在近些年持續(xù)積極降低負債、甩賣項目，甚至已經(jīng)抽身離去。這些變化也無不透露出市場的微妙變化。

說了這么多，也別著急狂歡。畢竟基數(shù)如此龐大的房地產(chǎn)業(yè)，價格變動幅度過渡到普通消費者身上也只能表現(xiàn)出微乎其微的反應(yīng)，甚至毫無反應(yīng)。普通人真正能有直觀感受，還需要一定時間來消化和反饋。