縮表、瘦身、降規(guī)模 房企在“黑鐵時代”背水一戰(zhàn)

財聯(lián)社  2022/02/17

在房地產(chǎn)“去金融化”背景下，行業(yè)大邏輯已悄然生變，房企高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式已難以為繼，收縮規(guī)模成大勢所趨。

財聯(lián)社記者多方采訪獲悉，有不少房企擬下調(diào)年度銷售目標，部分房企調(diào)整幅度較大，或達到30％以上。多家受訪企業(yè)表示，今年調(diào)低銷售目標與償債壓力較大、資金周轉(zhuǎn)速度放緩、對后市持謹慎預(yù)期等因素有關(guān)。

匯生國際融資總裁黃立沖表示，房企降低銷售規(guī)模預(yù)期，從一個側(cè)面反映出整個市場形勢發(fā)生了不小的變化。“房地產(chǎn)市場規(guī)模會逐步回落，這樣的態(tài)勢下，房企接下來會經(jīng)歷一段比較痛苦的過程，應(yīng)及時縮減開發(fā)體量、持續(xù)降負債、瘦身，才能適應(yīng)新的環(huán)境。”

“拼規(guī)模”已成過去時

與往年不同，今年已過去兩個半月，披露年度銷售目標的房企寥寥無幾。

“我們應(yīng)該會下調(diào)年度銷售目標，但顧慮到可能會引起市場波動，正在了解同行會下調(diào)多少，以及什么節(jié)點公布、怎么處理。”華南一家千億房企人士告訴記者。

一家流動性出現(xiàn)困難的房企市場部經(jīng)理向記者表示，暫不知是否會公布銷售目標，但內(nèi)部已有了不同預(yù)期。“高層預(yù)計今年銷售額同比會減少三成多，但一些管理人員較悲觀，認為今年的規(guī)模可能只有去年的一半左右。”

上海一家大型房企內(nèi)部人士也表示，目前暫未聽說公司提到有關(guān)今年銷售目標的確切信息，但對規(guī)模增長的預(yù)期，已經(jīng)明顯降低。

“預(yù)計今年會下調(diào)目標，幅度可能不會太小。”華北一家大型房企人士透露。此外，一家全國TOP5房企亦表示，今年將下調(diào)銷售目標。一家江蘇房企人士指出，預(yù)計今年銷售規(guī)模會做出調(diào)低，但究竟會調(diào)整多少需要以年報發(fā)布時的信息為準。

還有一些房企對銷售目標做了淡化處理。江蘇一家中型房企人士向記者表示，“往年這個時候，差不多已經(jīng)有了大概的年度目標。但今年到現(xiàn)在還沒有設(shè)定，預(yù)計年報也不會公布，因為市場不確定性太大了。”

一家浙江中型房企市場部經(jīng)理告訴記者，公司只在內(nèi)部設(shè)定銷售目標，不會對外公布。上海一家小型房企人士表示，“公司不再追求銷售目標。今年形勢不好，都在講穩(wěn)健，提銷售目標意義不大。”華北一家大型房企人士說，“現(xiàn)在不以規(guī)模論了。年報發(fā)布時，是否會再提銷售目標還不清楚。”

對此，世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管謝晨指出，大中型房企仍然需要一定規(guī)模的銷售額，來支持企業(yè)運轉(zhuǎn)需要。但在當前市場形勢下，房企對銷售規(guī)模要求排在相對靠后的位置，以“規(guī)模論英雄”的時代，已成為過去。

“不少房企今年的主題已變成如何生存下去，其主要關(guān)心做出哪些調(diào)整才能真正適應(yīng)當前及未來的市場環(huán)境。一些房企流動性緊張的局面，短期內(nèi)很難從根本上得到改善，如何平穩(wěn)度過今年的幾個關(guān)口，才是關(guān)鍵。這種形勢下如果仍追求規(guī)模增長，對不少企業(yè)來說不太切合實際。”謝晨表示。

“縮表出清”陣痛難免

黃立沖指出，今年房企去杠桿還會持續(xù)很長時間，現(xiàn)金流將持續(xù)承壓，有必要把情況預(yù)估得嚴峻些。

“有企業(yè)認為政策可能會釋放利好，地方政府會放松樓市調(diào)控，但不應(yīng)對此持太樂觀的預(yù)期。即使一些城市市場好轉(zhuǎn)，也不代表整個市場將快速回暖。這樣的環(huán)境下，資本市場也瞬息萬變，會發(fā)生很多難以預(yù)料的事。房企降負債、縮減規(guī)模，才能順應(yīng)整體環(huán)境的變化。”黃立沖在接受記者采訪時說。

就房企債務(wù)情況，標普信評日前公布的一份報告顯示，116家樣本企業(yè)2022年國內(nèi)債券到期金額約為2300億元，其中3月和7月是相對到期高峰，行業(yè)仍面臨流動性壓力。據(jù)標普統(tǒng)計，這116家樣本房企母公司層面貨幣資金，僅占合并口徑總計的16％左右。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀認為，房企除償債壓力較大，預(yù)售資金受到較嚴格監(jiān)管，也對其現(xiàn)金流產(chǎn)生不小的影響。部分房企風險暴露后，出于“保交付”考慮，地方政府紛紛加強項目預(yù)售資金監(jiān)管，房企資金周轉(zhuǎn)更加不順暢。在此背景下，房企投資拿地、新開工建設(shè)規(guī)模會有所收縮，很難支持銷售額快速增長。

“從市場供需來看，也很難支撐銷售額的高速增長。一線城市基本面需求仍然較強，但三四線城市需求可持續(xù)性，值得進一步研究。再者，一些城市的供應(yīng)及庫存其實已經(jīng)很大，去化壓力不小，在市場已經(jīng)飽和的情況下，房企銷售規(guī)模增長面臨較大壓力。”姚耀表示。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，60個重點城市中25個城市廣義庫存3.31億平方米，去化周期只有1.26年；其余45城廣義庫存6.64億平方米，需5.25年消化。

旭輝控股執(zhí)行董事兼行政總裁林峰去年年底曾提出，房地產(chǎn)已經(jīng)進入“青銅時代”，不久后進一步表示，2022年是冰與火共存的“青銅時代”的開啟。

不過，萬科董事局主席郁亮認為，房地產(chǎn)行業(yè)已進入到“黑鐵時代”。郁亮在萬科2022年集團年會上指出，外部環(huán)境的一個特征，是行業(yè)進入縮表出清階段。對房地產(chǎn)業(yè)來說，縮表出清就是去金融化，這是一個心然的趨勢，也是痛苦的過程。“今年是背水一戰(zhàn)的一年，如何理解背水一戰(zhàn)？就是要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)。”

對于郁亮的判斷，建業(yè)集團董事長胡葆森表示贊同。“從黃金時代到白銀時代，再到黑鐵時代，房地產(chǎn)直接跳過了青銅時代。對優(yōu)秀的企業(yè)來說目前至少還在白銀時代，但對很多已經(jīng)躺平的企業(yè)來說，黑鐵時代都不是了。在這樣的形勢下，企業(yè)不應(yīng)再過度追求規(guī)模增長。”胡葆森說。