縮表、瘦身、降規(guī)模 房企在“黑鐵時(shí)代”背水一戰(zhàn)

財(cái)聯(lián)社  2022/02/17

在房地產(chǎn)“去金融化”背景下，行業(yè)大邏輯已悄然生變，房企高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式已難以為繼，收縮規(guī)模成大勢(shì)所趨。

財(cái)聯(lián)社記者多方采訪獲悉，有不少房企擬下調(diào)年度銷售目標(biāo)，部分房企調(diào)整幅度較大，或達(dá)到30％以上。多家受訪企業(yè)表示，今年調(diào)低銷售目標(biāo)與償債壓力較大、資金周轉(zhuǎn)速度放緩、對(duì)后市持謹(jǐn)慎預(yù)期等因素有關(guān)。

匯生國(guó)際融資總裁黃立沖表示，房企降低銷售規(guī)模預(yù)期，從一個(gè)側(cè)面反映出整個(gè)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生了不小的變化。“房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模會(huì)逐步回落，這樣的態(tài)勢(shì)下，房企接下來(lái)會(huì)經(jīng)歷一段比較痛苦的過(guò)程，應(yīng)及時(shí)縮減開(kāi)發(fā)體量、持續(xù)降負(fù)債、瘦身，才能適應(yīng)新的環(huán)境?！?

“拼規(guī)?！币殉蛇^(guò)去時(shí)

與往年不同，今年已過(guò)去兩個(gè)半月，披露年度銷售目標(biāo)的房企寥寥無(wú)幾。

“我們應(yīng)該會(huì)下調(diào)年度銷售目標(biāo)，但顧慮到可能會(huì)引起市場(chǎng)波動(dòng)，正在了解同行會(huì)下調(diào)多少，以及什么節(jié)點(diǎn)公布、怎么處理?！比A南一家千億房企人士告訴記者。

一家流動(dòng)性出現(xiàn)困難的房企市場(chǎng)部經(jīng)理向記者表示，暫不知是否會(huì)公布銷售目標(biāo)，但內(nèi)部已有了不同預(yù)期?！案邔宇A(yù)計(jì)今年銷售額同比會(huì)減少三成多，但一些管理人員較悲觀，認(rèn)為今年的規(guī)?？赡苤挥腥ツ甑囊话胱笥摇！?

上海一家大型房企內(nèi)部人士也表示，目前暫未聽(tīng)說(shuō)公司提到有關(guān)今年銷售目標(biāo)的確切信息，但對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)的預(yù)期，已經(jīng)明顯降低。

“預(yù)計(jì)今年會(huì)下調(diào)目標(biāo)，幅度可能不會(huì)太小?！比A北一家大型房企人士透露。此外，一家全國(guó)TOP5房企亦表示，今年將下調(diào)銷售目標(biāo)。一家江蘇房企人士指出，預(yù)計(jì)今年銷售規(guī)模會(huì)做出調(diào)低，但究竟會(huì)調(diào)整多少需要以年報(bào)發(fā)布時(shí)的信息為準(zhǔn)。

還有一些房企對(duì)銷售目標(biāo)做了淡化處理。江蘇一家中型房企人士向記者表示，“往年這個(gè)時(shí)候，差不多已經(jīng)有了大概的年度目標(biāo)。但今年到現(xiàn)在還沒(méi)有設(shè)定，預(yù)計(jì)年報(bào)也不會(huì)公布，因?yàn)槭袌?chǎng)不確定性太大了。”

一家浙江中型房企市場(chǎng)部經(jīng)理告訴記者，公司只在內(nèi)部設(shè)定銷售目標(biāo)，不會(huì)對(duì)外公布。上海一家小型房企人士表示，“公司不再追求銷售目標(biāo)。今年形勢(shì)不好，都在講穩(wěn)健，提銷售目標(biāo)意義不大?！比A北一家大型房企人士說(shuō)，“現(xiàn)在不以規(guī)模論了。年報(bào)發(fā)布時(shí)，是否會(huì)再提銷售目標(biāo)還不清楚?！?

對(duì)此，世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨指出，大中型房企仍然需要一定規(guī)模的銷售額，來(lái)支持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)需要。但在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，房企對(duì)銷售規(guī)模要求排在相對(duì)靠后的位置，以“規(guī)模論英雄”的時(shí)代，已成為過(guò)去。

“不少房企今年的主題已變成如何生存下去，其主要關(guān)心做出哪些調(diào)整才能真正適應(yīng)當(dāng)前及未來(lái)的市場(chǎng)環(huán)境。一些房企流動(dòng)性緊張的局面，短期內(nèi)很難從根本上得到改善，如何平穩(wěn)度過(guò)今年的幾個(gè)關(guān)口，才是關(guān)鍵。這種形勢(shì)下如果仍追求規(guī)模增長(zhǎng)，對(duì)不少企業(yè)來(lái)說(shuō)不太切合實(shí)際?！敝x晨表示。

“縮表出清”陣痛難免

黃立沖指出，今年房企去杠桿還會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，現(xiàn)金流將持續(xù)承壓，有必要把情況預(yù)估得嚴(yán)峻些。

“有企業(yè)認(rèn)為政策可能會(huì)釋放利好，地方政府會(huì)放松樓市調(diào)控，但不應(yīng)對(duì)此持太樂(lè)觀的預(yù)期。即使一些城市市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，也不代表整個(gè)市場(chǎng)將快速回暖。這樣的環(huán)境下，資本市場(chǎng)也瞬息萬(wàn)變，會(huì)發(fā)生很多難以預(yù)料的事。房企降負(fù)債、縮減規(guī)模，才能順應(yīng)整體環(huán)境的變化。”黃立沖在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

就房企債務(wù)情況，標(biāo)普信評(píng)日前公布的一份報(bào)告顯示，116家樣本企業(yè)2022年國(guó)內(nèi)債券到期金額約為2300億元，其中3月和7月是相對(duì)到期高峰，行業(yè)仍面臨流動(dòng)性壓力。據(jù)標(biāo)普統(tǒng)計(jì)，這116家樣本房企母公司層面貨幣資金，僅占合并口徑總計(jì)的16％左右。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀認(rèn)為，房企除償債壓力較大，預(yù)售資金受到較嚴(yán)格監(jiān)管，也對(duì)其現(xiàn)金流產(chǎn)生不小的影響。部分房企風(fēng)險(xiǎn)暴露后，出于“保交付”考慮，地方政府紛紛加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管，房企資金周轉(zhuǎn)更加不順暢。在此背景下，房企投資拿地、新開(kāi)工建設(shè)規(guī)模會(huì)有所收縮，很難支持銷售額快速增長(zhǎng)。

“從市場(chǎng)供需來(lái)看，也很難支撐銷售額的高速增長(zhǎng)。一線城市基本面需求仍然較強(qiáng)，但三四線城市需求可持續(xù)性，值得進(jìn)一步研究。再者，一些城市的供應(yīng)及庫(kù)存其實(shí)已經(jīng)很大，去化壓力不小，在市場(chǎng)已經(jīng)飽和的情況下，房企銷售規(guī)模增長(zhǎng)面臨較大壓力?！币σ硎?。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，60個(gè)重點(diǎn)城市中25個(gè)城市廣義庫(kù)存3.31億平方米，去化周期只有1.26年；其余45城廣義庫(kù)存6.64億平方米，需5.25年消化。

旭輝控股執(zhí)行董事兼行政總裁林峰去年年底曾提出，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入“青銅時(shí)代”，不久后進(jìn)一步表示，2022年是冰與火共存的“青銅時(shí)代”的開(kāi)啟。

不過(guò)，萬(wàn)科董事局主席郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入到“黑鐵時(shí)代”。郁亮在萬(wàn)科2022年集團(tuán)年會(huì)上指出，外部環(huán)境的一個(gè)特征，是行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，縮表出清就是去金融化，這是一個(gè)心然的趨勢(shì)，也是痛苦的過(guò)程?！敖衲晔潜乘粦?zhàn)的一年，如何理解背水一戰(zhàn)？就是要么死、要么活，沒(méi)有中間狀態(tài)?！?

對(duì)于郁亮的判斷，建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森表示贊同?！皬狞S金時(shí)代到白銀時(shí)代，再到黑鐵時(shí)代，房地產(chǎn)直接跳過(guò)了青銅時(shí)代。對(duì)優(yōu)秀的企業(yè)來(lái)說(shuō)目前至少還在白銀時(shí)代，但對(duì)很多已經(jīng)躺平的企業(yè)來(lái)說(shuō)，黑鐵時(shí)代都不是了。在這樣的形勢(shì)下，企業(yè)不應(yīng)再過(guò)度追求規(guī)模增長(zhǎng)?！焙嵘f(shuō)。